諗sir 你好，
本人是你的忠實讀者，黎緊會報收息班。
家庭背景:
先生37歲，月入65k
本人32歲，月入31k
有一女升K2
資產:
儲蓄60k (mortgage link a/c)
蟹股15k (內銀內險類)
保險儲蓄基金20k, 2017年頭可取回
自住物業: 半新地鐵屋苑，2010年買入4m，現约值6.5m, 按揭结欠4m, 月供15k
收租物業: 近高山道舊單幢兩房實350尺，今年頭買入3.7m, 按揭結欠2m, 月供8k, 收租10k
為了女兒報讀好小學，我有以下方案:
1) 明年搬到收租物業, 放租自住物業 (市租16k)。
2) 收租物業間套房+ 放租自住物業，幫補在名校網租屋費用。
未知諗sir 認為以上那個方案較好？老公傾向通了地鐵後才間套房回報高些，但又擔心套房租客質素。又覺得間套房費用高。。我都小小擔心同一時間搞報小學，套房，放租會崩潰。但套房每月多幾千現金流又好吸引。
另外我打算做全職媽媽，諗sir 可否建議怎樣maximize passive income?
謝謝賜教！
煩惱小師奶上
ANSWER:
在閱覽本個案時筆者以為自己睇錯、或讀者寫錯。蟹股為何是15K那麼少? 即港幣一萬五千元? 大概3至4手內銀股咁既數目。但觀察讀者對單位之應用，例如人工31K，自住樓報6.5M咁，與今時價位又十分配合。換言之，讀者儲蓄連投資真的只有60K+15K+20K，即十萬唔夠。留意筆者粗暴將問題重心抓出來，只不想枉花讀者撰文時間。估計最能改善讀者財務狀況之事，是提供個人每月開支表。若你儲錢「唔掂」，問題多左在開支表，雖誠實寫出，再改善至儲蓄率達30-50%水平。若未婚，50%為良好。如已婚，都需在30%。人近40歲財政多達臨界點: 即仔女同父母都要你養，學費每月進貢、而醫藥費一棍亦打得重。諸位請勿浪費時機，惜時建好「財務城牆」。
如筆者對讀者提供數字未錯解，在現家庭月入10萬而儲蓄竟少於10萬之情況下，對讀者轉做全職媽媽的打算不表贊成。明白其一令讀者現金少之原因是本年初動用了(3.7-2)=1.7百萬去買高山道，惟必須留意在做任何投資之前，保留足夠現金水平為必然。當然支持讀者現在正面面向人生，例如全職照顧小朋友，為小朋友找好學校，改善居住環境…等等。這些都是對自己同社會有作為的事，不應改棄。筆者之責任是為你查找財務情況有否陰暗面。如好似本案讀者情況頗嚴重的即需處理。如無「致命性」危險如破產、或被逼賤價賣資產的可能，則可緩和解決。
解決之法在賣走自住物業。既然佢地諗住搬去名校網，那不妨賣樓吧。另外邊間樓係聯名揸邊間係單名揸是需計較的，既然佢係忠實讀者，那就唔花時間再解啦。選賣自住樓因市價為650萬，就當用按爆八成之法都只能拎到約420萬價值出黎，唯有賣走才能將此單位之賺幅盡取。於現金嚴重短缺下，賣走拎返250萬增強現金為上策。另一好處是賣樓後夫婦只有一間高山道係手，換言之點都吉到一個人名出黎再買樓。呢個人買樓可不用付雙倍從價印花稅、及可借到八成上會。
惟需留意得250萬後請勿「身痕」。若用作於九龍塘再買樓入名校，敢講佢地成世就此「玩完」。除非佢地認為兩夫婦夾埋每月供樓近四萬、仲要交仔女學費、本身又可能負資產、加上星期六、日比老細摔完仲要同阿女溫書係一個理想生活package。亦明白不少港人而家就係咁樣….所以香港人每年要去旅行同將壓力釋放在他國酒店或機艙服務員也難怪。
250萬預留100萬再買樓，target450萬單位。根據汪總的「中空效應」、市場最欠缺就是400-600萬價碼單位。另150萬投放在債基加ETF，債基可以係香港銀行做，收息12-15%，於市差的時間波幅不大、而2008年金融海嘯全年都跌只30%，算是波幅不高、流動性不俗。另一半入手ETF，貪美國股市始終穩定性高，加上選擇多。我們有兩隻選擇，一是科技股收息ETF、二是監獄REITS(見上圖，紅框為派息率)，都提供10%派息。這在筆者星期六將出版的新書<錢搵錢>會作點介紹。而讀者將一半錢75萬投入債基，月收$9300。ETF收5800。每個月就多$15000收入。九龍塘租樓預$22K，原有自住樓唔使供省15K，而收息另有15K，即每個月多左(15K+15K-22K)=$8000洗費。
新書<錢搵錢>7月23日星期六下午15:30 在長沙灣星匯居1/F GOODLAB劇場筆者會親身賣書。
書展可在7月24日開始於泛華發行攤位有售。
其餘書局未在7月配書。第一版暫在個人銷售網絡發行。 債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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Jack Sir 簡介
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 ：牛熊週期時間，注碼控制及除淨對期權的影響
4月30日前報名，每堂$500 優惠Option 1 ：課程內容
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投資與投機
