安信兄為入貨準備。樓市四式 (答)

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答: 
安信兄開口埋口物業都幾千萬,屋企有米自己人工不俗,實在令人羨慕。佢提出了一個香港好常見既情況,就係老媽間屋「賺到開巷」,但係一聽見你賣樓即刻眼有淚光,何解呢? 老人家相信唔係因個戶口將有多幾千萬cash而喜極而泣,係因為舊居住開有感情,有佢同老爸幾十年既回億。所以佢寧願租出去,點都唔肯賣,因賣左有可能買唔返。咁如果自己或屋企人有間賺緊錢既樓,而家應該點做呢?

首先梗係睇下間屋張契係邊! 「1.建議將現金盡量套出,2.加強自己借貸能力,3.考慮自己持貨有幾滿倉,4.再伺機等跌市放膽買入。」先講屋契,如果你按左比銀行張契就梗係比人收起左,快睇自己間樓仲有冇得按錢出黎! 如果你係一個討厭借貸既人,可能你與本網常提既原則有出入。本網鼓勵盡早利用借入美元(港元)及買入為你提供月入既有形資產。

而家點講都仲係旺市,係旺市盡量增加現金等淡市出擊符合低買高賣原則。安信兄如將價值3000萬既物業A加按,理論上可盡套五成現金但因個人月入未及HK$112,000(假設本身零負債),所以未能盡套。以佢本人計可套約七百萬元,想要更多就要提供更多收入證明(例如先將屋租出先套現,或提交差餉單證明租值)或加入更多借貸人。

安信兄諗過自己可住一間值千八萬既屋(B),而租出三千萬既現居(A),用現居收回租金去抵銷千八萬屋租乃提高自己借貸能力之舉。即係你住係租值幾萬蚊既樓,而將十幾萬月租既別墅租出,「突」左既錢就變成自己收入。有公務員就用此法,為自己退休前累積十幾間樓收租。當然咁就要計到好盡,配合銀行批貸既鬆緊循環加上既樓市走勢有充份掌握。

係現時旺市適宜持貨半倉。安信兄間A屋租出六萬蚊一個月未係合理既租金回報。如仲要加五至六十萬裝修先租得出,條數真係唔知點計。建議再搵估價行清楚衡量A屋既估值及租值。假設A屋真係租出六萬元一個月,加上自己每月五萬元收入,不計其他家人月入,其實套出七百萬現金已用去安信兄一半借貸力。現持有現金者宜買入較低風險債券收息。因過去一年債市大旺,而近日幾隻債券既ETF均出現大量贖回,向好去睇係資金由債市流返入股市,但係眼看實體經濟不斷變壞既情況下,宣步步為營。

套出現金當然要收息,如果唔係多出既供款真係全靠自己人工支付咩? 最保守既,莫不過向按揭銀行申請靈活按揭戶口,可提供相同於按揭息率的活期存款利息,最多可提供相當於借貸額一半既金額收息。真係要買債或債券基金宜選擇息率3-4%而發行人評級較高既債券。再唔係,搵一部份換做人仔收3%年息啦!

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