失敗居屋仔窩輪洗劫後重生#1134

你好諗sir

在剛過去的6月25日上左收息101課程, 了解到債基疊增方案及其他理財知識, 係一般地方無法接收到既理財知識, 真係獲益良多, 萬分感謝。

小弟為如何處理現時未補地價的居屋以滿感煩惱, 希望諗sir能提供寶貴意見, 謝謝

 

本人31歲, 28歲前創業失敗及交左$40萬牛熊證學費可謂一鋪清袋,

現時 已婚, 小孩即將出生, 自僱人士, 最近生意開始穩定,

入息証明才由 $1萬加至 $3萬希望能制造借貸條件,

手持現金$60萬, 股票$20萬, 年尾予公司取回$50萬

08年以$100萬買入屯門2房未補地價居屋, 個人名, 供22年月供$4500, 尚欠銀行$58萬, 現時估計價值$240萬未補地價

太太32歲, 未曾置業, 月入$3萬, 資產$70萬(現金, 股票, 定期)

家庭總支出每月$4萬

 

由於小孩即將出生, 我地期望2年內搬出麗港城2房/ 3房, 現時屯門居屋應如何處理? 應如何部署達到兩宅在手?

1, 應否襯現在樓價見短期低時賣走居屋, 再買間350萬2房私樓作收租, 其他錢投入債基疊增方案收息, 幫補在麗港城租住單位居住?

2, 保留居屋再私下出租?

3, 做生意係咪好難借錢? 強積金供款有無用? 要睇幾耐?

4, 應如何部署才有望完成一生三宅?

 

求賜教…萬二分感謝!!!(上半生)失敗者居屋仔上

 

ANSWER:

讀者是生意人格局，特點係借錢難收入又起伏大。相此公務員，佢地係借錢易但想發圍時收入唔會配合地高。故不同人種，應知自己之長短而作安排。

 

其他人可以將未補居屋賣走，惟讀者宜為自己生意差時留一條底線: 就係唔賣居屋，只消$4500/月供樓成本就可予家人起碼有瓦遮頭，這底線不能丟失! 就當丟空淨供樓當為自己買個保險都值! 全因生意人多「三更窮五更富」，若能在波動經濟中笑到最後，只因懂保存財富。留意賺錢同保存財富是兩類知識; 賺錢需多聽、了解市場上之供求不平衡點。而保存財富需偏聽，盡量格走騙徒為你手上既錢而道出之甜言蜜語。讀者之前買牛熊證輸錢、全因贊助商的說話太好聽。

 

另外需要自己添加借貸力，相信讀者已用買樓003之法用半年為自己攪好哂D文件，借貸力將由1.0*2.59 = 259萬乘大三倍至3.0*2.59 = 780萬了。留意「攪文件」不是開幾張支票比自己扮出糧咁簡漏。若想自行查找方法、可準備好臨約及相關文件、再到銀行拎份按揭申請表格幫自己填填扮申請、自會先找到些矛盾地方要先行解決。

 

讀者同太太合共現金約在130萬，要買麗港城(兩房現價約在600萬)必須要夫婦其中一人單名上會。全因要運用八成上會之便，只消付120萬首期就買到麗港城。已有樓者不能找香港按證做二按，要付四成首期才能上會，即首期要DOUBLE至240萬、讀者夫婦暫時應付不來。不過筆者最建議的，是讀者不妨租住麗港城、或任何其他地區三房，慢慢等自己現金增加再買樓未遲。筆者覺付出過百萬首期買樓對讀者而言仍屬太多，萬一生意有閃失或太太唔能夠做野即令家庭支出月4萬變得困難。

 

更建議讀者可學昨天個案的32歲有四間樓的哥哥仔。佢一儲夠首期就買間樓仔、每間樓都只選擇二百餘萬的。讀者可再用幾間樓仔的租金補貼租三房支出，咁做有幾個好處:

1. 資金不用壓死在一間大屋。將錢攤在幾間細樓、萬一要用錢可將其中一間細樓賣走
2. 買入樓仔的時間不同、即平均了買入成本去降低風險
3. 租客有幾位、例如3人之1唔交租只令租務收入少33%
4. 若知識及人脈配合，不妨買價平又舊的洋樓做劏房，租務回報更高

 

最後，知道自迷你倉大火後大家對劏房收租有些保留。看法是迷你倉已有超14年，今日政府才趁民意去立法監管，一反映了有關當局反應遲緩。另外預計在立法上難度不低、起碼劏房於法律定義、係點解都有排傾。同時由於需求仍在、夾硬立法打擊只會苦了民眾。例如業主會將三個高木櫃去圍個範圍出黎、廁所轉做共用、咁「呢間野」究竟呢間叫唔叫劏房呢? 佢如果唔叫房、咁又唔需要門、那消防條例的防火門規定又用唔用得著呢? 其實劏房係廿幾年前的「板間房」之優化版。若政府打擊劏房、業主更有理由叫平民接受由木間成而公用廁所的「板間房」，間接逼人退步住差左。對業主將是租金唔變而改建成本更低。所以呢，較好方法是劏房臨時發牌制、取締一些間得太離譜的劏房、讓有灑水而環境較好的劏房暫時生存。他日政府供應充足，劏房自然「請都無人住」。業主無客係手、議價能力低，問題自可輕易解決!

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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