低收入業主變租客求竊富 #1126

諗Sir, 您好!

都係個句,自拜讀貴blog覺得自己很渺小、深覺相逄恨晚。

於1998年我們夫婦婆聯名200萬在新界東置業二房單位。已還清現值480萬。 數年前已想換三房,但後悔猶而未決。現需求更逼切, 不知如何部署比較合適?

 

夫婦年齡48歲。穩定將可做到55-60歲。夫婦收入共36000/月,另有秘撈共進20000/月

孩子已15及17歲。有現金180萬無負債。還望諗Sir能賜教, 感激萬分!!!

一個蠢人

 

answer:

銀行的年代

讀者用老一輩思想理財,勤儉儲蓄,少作欠債。同意長者經驗十分寶貴、但時至2016各國政府爭相舉債,每日「竊取」諸位紙幣內的內含值。今時在社會的長者,出身在四十年代、發跡在六至七十年代,其間貨幣未曾失效,有通賬而樓價大抵是升多跌少。由於社會上土地分配較平均,創意及個人勞動力很受激發,人人創業銀行不愁沒生意、借錢成本高而存錢利潤都好豐厚,所以根本沒需要攪什麼被動收入、而做定期有5-7%,基本上存錢唔借錢生活可無憂。

 

當鋪的年代

再講講我們老一輩的先輩,出身在上世紀、而幹活在三至四十年代。期間中國經歷四次政權交替。由晚清掌權、短命既滿洲國唔計。軍閥當朝到民國成立,最後走向共和,當中貨幣都有四套。若果各位身處當時,揸政府發行的貨幣,基本上每隔十幾年就被抄一次家。就好似日軍進城發行的軍票,無疑是一種搶略。用佢既紙去換走你手上實物。那年代當鋪很盛行,因為錢幣很不可靠,大家不如揸實物,有需要用錢才將實物典當。

 

後紙幣時代

返到黎而家2000世代,我們有電子貨幣。政府要稀釋貨幣內含,電子貨幣比紙幣可攤薄得更快。若果地區政局不穩而需出動軍隊打仗,需知戰爭都是燒錢的玩意。而政府籌錢由貶走各位錢幣價值最為快捷。較近一個例子,是塞浦路斯宣佈徵收存款稅15%。而由於各位習慣唔拎現金、又根本好少值錢實物,他日那一棍出來必令平民修害至深。富人收到風早逃逸、永遠最苦都係唔上唔落既平民。第一次世界大戰至今已102年,距離兩甲子循環120年,只剩18年。各位要為動盪的時代作準備。而比你安定社會輕鬆搵銀既時間唔會淨低好耐。(60確實是一神奇數子、最了是最低公倍數外,更廣泛用於東西方各類運算)

 

正因如此,讀者一間供滿既樓加少量資金,在現今時勢很脆弱。趕快變出更多的錢、在各地吸納不同類型的資產才為上策。即好比古時,旅店其中一角色是辨locker幫人儲物。方便旅人騎馬到當地再將實物換做錢。而各位應好在英國美國香港都有不同locker,於將來距離不是問題,賊太多才是問題。讀者好應將手上樓由聯名轉做單名一拆二,順手按爆八成,得現金480*80% = 376萬。拉30年還月供$14500,博幾十年後打仗今日先拎錢黎用先。筆者只喜愛今日既cash、而唔會好似經紀成日同你講幾廿年後的saving。

 

得錢後不要買樓,只管租樓。原因是讀者現人工低、夫婦借貸力只36000/10000*50%*2.59 = 4.66mil。可預示佢一拆二加按後,借貸力已用376/466=80%,再買樓是不可行。那有人不禁問:「做乜唔就咁買樓唔加按?」原因是買樓三房,合心水都600萬、夫婦而家要買要比4成首期,加上雙倍印花稅30餘萬,以佢現金180萬無可能。要買樓,拆名避稅是必要動作,那何不先拆再按拎錢,收住息睇時機等買三房呢? 而家先做三房租客,租金只15-18k餘(如租一些比較舊的),拎出黎的376萬用債基收息12-15%、或直債保本到期亦年收10-12%,無論那一情況收30-40萬利息一年已幾可肯定。那筆者會選用利息津貼租金、每月仲淨萬幾銀比自己洗!









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