零首期有「樓」收租淨$11K #1123

諗sir 你好,
本人今年28歲, 單身, 月薪扣除MPF後有23750, 手持100萬現金, 名下沒有物業, 也沒有任何負債
現在同家人住在屯門已供完的居屋單位(未補地價)。
因為在中環上班, 目標想買層九龍或港島樓自住 or 收租, 主要想收租, 奈何因為人工問題, 壓力測試下只能買350萬左右的樓, 由於父母已經退休沒有收入, 也沒有兄弟姊妹, 所以找不到人擔保。
想問這個情況下, 應該怎樣做呢? 希望諗sir 給我一些建議。

 

ANSWER:

留意你想要既野,唔代表可即刻擁有,等待時間快慢還看自身能力。讀者28歲擁100萬現金算不俗,惟要在港島或九龍買樓收租,社會上更有能力出價的人多的是。故從新界樓開始循序漸進為正途,而人工亦需有所突破才可成一生三宅。

 

至於筆者之前提及的借貸力由無變有,雖讀者可用但在「增加」工資時不可太勉強。就算做好文件把讀者人工成功double了,即借貸力成為47000/10000*2.59*50% = 6.08mil。買九龍樓仍感有些勉強,除非考慮非商業地段的40年洋樓、或大角咀舊屋苑。另外假設是九成上會40萬首期再借約400萬上會,按揭月供成15000/月,對讀者而言太難負擔。所以買樓003講變出借貸力一事,由於讀者父母及兄弟擔保全無,儲蓄水平亦一般,不建議行使。

 

可行之事,不妨利用私貸或信用卡現金,銀行對此兩類貸款手鬆而利率只約2-3%。就當讀者人工水平只在約25k相信批50萬(即20倍月薪)出黎不為難事。那何不將批出之50萬投入收息101授予之債基,收息年15%,即50萬收75000一年,而利息貴都應只15000一年,來回淨袋60000,已等於有些人買兩個車位、或一間日本樓收到既租金。但用私貸+債基讀者可省卻3-4%傭金而造到相同效果。

 

早時有同學問東亞批成100萬信用卡現金比佢,只1.5%年息,應否借? 答案當然是應借。考慮一是100萬買債基收150000一年而利息只15000,來回已賺$135000一年,等於買樓收租成11000/月。考慮二是讀者有起碼最少500000的流動資金,萬一投資債基失利,被call loan都會有錢補。其實債基要觸發call loan,大部份例子都要跌足40%先會出現(我們已有計算, 見下圖)。

2

基本上債基源於直債,一年波幅少於10%。所以同學好運用銀行借貸去賺取息差、就等於有間「樓」係手收租、咁做更唔使驚租霸、亦唔使比印花稅。何況你本身拎錢去買樓收租、跌起上黎都有機會被call loan的。在此時勢大家要趕快安排多份被動收入比自己,萬一冇野做都可以有一萬幾千洗費。這位問東亞LOAN意見的同學是收息101/DV31學生,相信已安排了新方案。










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室