想換大一點的單位自住 #1119

本人在兩個月前開始看諗SIR的文章, 令自己也想多咗好多嘢(正面既嘢)。

原來懂得適合地加按, 靈活運用每舊錢, 係可以達成財務增值, 讀者有一些樓宇的問題, 想請教諗SIR, 本人的情況如下:

 

夫妻二人32歲, 有兒子幾歲。擁有沙田單位一間市值480萬 ,而欠款總共250萬,

夫妻月入共5.6萬, 合共每月供緊樓17000蚊, 有現金100萬

 

現有一些諗法:

  1. 沙田單位出租去抵銷供款, 
  2. 換個大一點單位應買那區? 邊個區份買樓好?
  3. 我們可以買到邊類型既單位? 睇過合心水的都要600萬售價,對於我們夫婦是筆大支出
  4. 手上有些錢想投資,出席過不同講座,有以下想法…A: 買分契工廈投資, B: 泰國物業, C: 一筆過基金保險

望能解答本人的想了很耐, 而想不通的問題, 萬分激謝~~

黃先生上

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*感謝各位讀者出席諗SIR前日於愉景新城演講。亦有些未能出席之朋友表達惋惜,已問場地負責人仕,由於踏入暑假、中秋旺季,近月都不會有商場比我地再辨類近活動。

 

ANSWER:

讀者將原本單位租出自己再買樓是建議的,唯不同人需因應工資水平而作出下兩分叉選擇:

  1. 工資高者,亦即借貸力強盛,應將原有自住物業加按至盡為止,使上現金水平提高
  2. 工資低者,借貸力較低。不如按爆八成。宜只按至五成後租出單位。利用租約及收租記錄,把租金收入與人工同當下次買樓的借貸力證明,彌補借貸力較低這弱點

 

讀者家庭借貸力為56000/10000*50%*2.59 = 7.25百萬。買兩間細樓應不大問題,及後買第三間樓時應距今近十年,到時最早買的一間樓之按揭已供了3-4成,再補小小錢便可將樓轉用途出租。故現時應將自住樓行一拆二按爆,攪好兩間樓先。到40歲前後才處理一生三宅此問題。

 

自住樓用買樓003的一拆二再按爆八成之法,及後得480*80%-250 = 134萬現金,拉長按揭供款後月供$14800,竟比現時供17K/月仲要少。其實筆者建議按揭有得攤幾耐就攤到盡,只要年期盡在30年便可。因早年推出又收回之40年按揭,每月比息宜覺有點多,所以拉長至25-30年是最合適。等銀紙他日濫發,時間便可將你債務貶掉,供樓只會越供越輕鬆。

 

讀者夫婦拆名後用先生名單人買樓,八成上會照舊可,雙倍印花稅亦可豁免。在此情下加上借貸力未盡(用淨725-384 = 341萬),買341+134+100 = 575萬或之下價值樓房是可以的。惟筆者建議現旺市時不應把借貸力用盡,讀者可在今年明年先租樓,選些好一點區份如荃灣屯門,住得慣先兩年後買樓。到時手上234萬現金已收了不少利息,利息已近夠支付再買樓的首期!

 

234萬現金應行債基、不應做直債。直債入場門檻較高,而債基就當投資10萬都有得傾。把234萬的一半例如120萬收息,每年收12-15%,即每月收息$12000-15000。兩年夾埋收36萬,當樓市在合適水平或有心儀單位,即可贖回債基入市。至於讀者提及將工業單位分契,於賣比客戶的範圍內有合乎消防規例之設備及間格是可預期,惟不屬賣出範圍的公家地方,究竟走廊是否寬闊符合消防限制? 不會因火警而造成逃生不得之象呢? 相信自前日開始的大火過後,消防處定必對工廈嚴加監控,打擊於工廈做劏房或僭建,到時將劏房租客趕返去住宅樓或分租單位,只會提升住宅租金。

 

泰國此地筆者不熟悉,不好答。只好說第一關就要看香港經紀的信譽度。暫時真不見有什麼好信任的代 理,減低例如英國近期爛尾樓之機率。筆者自己相信用債基將資金存放在香港銀行,會比新識個朋友幫你隔生買牛好很多。更多有關債基、保險之問題,在收息101七月班再解答。前日在愉景新城講座後已收到大量101報名,想把握機會用EARLY BIRD價格報收息7月班請從速。










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