[‪汪敦敬‬] 長低息期 仍維持一段時間

20160623-樓市低息期

 

市場到了現在,我們除了計「買樓」及「不買樓」的風險外,更加重要的要訂定「加息」及「不加息」的風險及有關應對策略!
剛公布的美國非農業就業人數在5月份只增加了3.8萬人,遠遠低於16萬人的市場預期!是自2010年後的最差數據!自1939至2016年,美國非農業就業人數平均每月增加12萬人,今次插水式下跌,情況很嚴重,事實上,看美國10年債券息率只有2%左右,已知可見的未來息口難以大上落!
加息唱咗好耐,但到了現在,息口仍是低得可憐,投資者仍然可以用銀行財技組合得到1.4至1.8%的貸款,就算加多幾次息,仍低於正常通脹的3%以下!「長低息期」仍然會維持一段不太短的時候。

很多人也忽略了,宣佈了加息到現在,美國及香港民間的按揭利率仍繼續減!


更加多人忽略了,雖然政府經濟報告以私樓家庭入息中位數字買一個45平方米的單位按七成,供款是佔了入息59%!不過更多人忽視的是,以金管局的報告2016年3月,以實際按揭平均供款只佔了平均入息比率的35%!市場是博奕的,政府的政策局限成交,最後由最強購買力支撐大局,樓市貴族化,結構愈來愈堅實。

市場除了有6成左右的物業供滿樓外,未供滿的其中有45%左右是10年以內供滿的,未來10年也是供滿樓的高峰期啊!

除了仍在低息期时,香港人其實日益是「富爸爸」,雖出現貧富懸殊,但大量業主其實是借貸過低令財務更穩健,市場的風浪,對有資產而低借貸的人來說不一定是「危」,也極可能是「機」!有資產者實際是享受著財富上升的機會,及因為息口超平而令投資成本及風險大減!

筆者面對以上大洪流的自處之道,是08年後用盡低息去置業,借得少而供得短,只享受其槓桿力量去買一些優質物業,低息令成本和「供唔起樓」的風險減低!而供得短幾年下來就把按揭供滿,然後作第二波的投資!借美國佬勢去量力而為置業是我對世道的回應及控訴!

 

*轉載自2016年06月10日的經濟日報

 










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