諗兄: 拜讀多時，還望賜教。
小弟今年三十歲，已經成家，夫妻沒有物業，小朋友一歲，月入35K，太太暫時是全職照顧小孩，另有請工人姐姐。
暫時住係父母早年購入的公屋單位，(象徵式)租金4K，父母另有自住單位。09年跟家人合資買樓，當時沒結婚，沒有自住需要，10年尾賣了，賺過60多萬。(如果當時認識諗兄，一定不會賣樓)
現有人仔儲蓄98萬，港幣儲蓄8萬，另有股票110萬，每月大約儲蓄1.2萬。2010年賣樓後到12年，股票投資只賺28萬左右，而賣去的樓到現在再升值多1.3M，非常後悔。小弟自覺投資技巧普通，婚後也不敢多放資金在股票上，決定跟隨諗兄完成三層樓之路。
在等了兩年多，樓市終比高位跌了15%。現時應否入市? 或有更好策略?
先謝謝你的建議
ANSWER:
根據祥益地產汪總提供的交易數據，本人觀察收市升跌的方法，已預示樓市中期調整已完結。若未上車者，或基本兩間樓(一自住一收租養老)未儲齊既朋友，可考慮入市。若看倌是四樓在手或更多，由於買樓多屬純投資決定，在此時雖調整已現，但不應再加碼於香港樓市免集中風險。宜利用筆者提供之美國三寶(入醫院、死人、坐監)去收息，避免將錢孤注一擲投放於港樓、港股、港孩三項危險物(三樣野衰起上黎都好有殺傷力呢…)。
- 租金同樓價肯定有關係。租樓最抵係過往之農曆年。見下圖一祥益提供之屯門樓市租賃成交呎價領先指數於2016/1/28低見180.4點，在過去3個月技術走勢良好，攀升至今時在200點。
圖一
為什麼屯門樓市能論香港整體呢? 其他筆者都是迫不得已才探用屯門一區之數據。香港18區樓市各地群雄割據，一些跨區地產行都不佔一區成交之20%。惟祥益地產紮根屯門、元朗。在屯門一區有接近70%之市佔率。故參考祥益一家公司之成交數目、放盤數目，你就知該區市民對私樓之出價如何、掛盤如何。由於買家幾時掛盤同封盤極難觸摸，所以香港二手樓市之供應量幾時都係個迷。惟我們觀察祥益幾個指數，對香港樓市持份者的行為可大概了解。
- 屯門一區之呎價調整比外區大，這固然源於屯門為細價樓集中地、之前升得快今時跌得深。看倌見下方圖表可見屯門區成交呎價在2016/1月至今低位徘徊。而從高位調整幅度達25%，比根據中原城市指數計全港平均數市調了14.4%之幅度高(由146約跌至125點計)。見圖1租金指數有條理上升，加上暑假租務旺季，樓價應可跟隨租金拾級而上。
圖二 - 供應影響樓市。惟特首成日講既供應量只屬一手樓。二手樓的供應量可隨時變更。參考下圖屯門區之放盤量於2016有跌無升。盤源少利好樓市。
圖三
- 最後是參考樓市自己觀察樓市的做法，這在買樓003已說明。見下圖於2014年中棒型圖突破上升，為2014年至2015年9月之升市展開序幕。中原城市指數由2014年6月123點升到年尾133點。及後2015年1至9月點數由133至146點。簡單睇圖就捕捉到點兩成數市升幅。至於跌市，在下數2015年6月至9月棒型圖三連跌，若大家識睇圖已成功在2015年9月「成功走佬」。經過3季見棒型圖不斷下跌，終在上星期有所突破重新上升，意味樓市重回升軌機會濃。
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圖四
讀者尚欠完成三層樓所需的借貸財技、budgeting、及買樓知識，務需多學多想走一條同大部份香港人唔同既路。 債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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