答:
首先重回最基本問題諗，就係楊格你應否再買樓加注? 如果楊格買入曉暉花園，先付三成首期而分廿五年還，每月$12000，分三十年都要$10800。由於你屯門單位剛租出，恐怕新收租金$8500(市價)未必咁快計得落核實收入，用差餉估值又差什遠。所以你完成換樓出市區後，負債比率為$(10800+5658)/$58000=28%，假設夫婦冇其他重大債項。因負債比率不高，28%表示佢完成今次換樓後仲有能力添置第三間樓，今次換屋完成後不會錯失下次低吸機會，所以諗樣對改善居住環境方面表支示。
但楊格自己都發現在一問題，就係換完樓之後cash已耗盡，得番幾十萬(錢)加兩間(一按5成,一按7成)樓，在現時市況會否過份兇險? 其實只要你工作穩定，每月收入仲可以有一至兩萬蚊儲起，現時間樓按到7成應有相當不錯之安全系數。此鑑於97年跌勢最急為一年跌三成，而你自己又有錢儲起去增加cash，就算銀行萬中冇一咁call你loan，你都應該頂得住，當然先決條件係你唔可以斷供。
基於楊格現時情況，佢可按自己情感類型，去作下列部署:
a. 情感顧家型
如果楊格見plan左換屋咁耐，係上段計過佢又買得起，真係「心動」不如行動」啦，但cash個位可以做得靚d，比四萬幾蚊一筆過按保費，做八成按揭加借埋保費上會，分三十年還咁借多幾萬蚊又唔係咩事。屯門樓唔好賣，佢同九龍灣係現時香港較有朝氣之兩個地段。4.10mil借八成分三十年還月供$12300，計埋月供屯門$5628，負債比率不高仲可收租$8500。
反而筆者對買曉暉有意見，曉暉當然新淨但返工放工時間會否大排人龍? 還掂你係為交通而搬不如一搬就搵個方便地方，淘大期數多而當中有新有舊，雖然樓齡比曉暉至少大一倍，但買樓確實係買地段，買周邊配套，切記唔好買向正地盤既就可。另一個考慮係價錢，曉暉新淨所以價位站得住，新麗花園(居屋)就舊些少但價錢平20%因而有其客路，唔想一次過用咁多cash可以考慮。
b. 投資搵錢型 ………
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呢個類型唔代表你唔顧家，搵到錢同家庭和睦係香港社會確實有莫大關係。當然搵錢就要冒風險，需要做既係放棄現時買樓機會，將屯門樓套到七成再租出，手執二百萬cash希望振英幫你質低個位入貨。但切記同楊格你現時相同情況既人唔少(係樓市賺左一百幾十萬既人)，所以市跌只不過會「人入你又入貨」，終歸跌唔落。你要希望有金融風暴加上振英發功先可以比到chance你。
改善居住環境可以照做，租出屯門自己又租入淘大即可。每月比多兩千蚊租但裝修筆錢可以慳係袋。兩百萬可買入穩定收息債券基金，月派息六千六港元可隨時贖回。風險為預計一年上下10%波幅，10%以外波幅發生率應不多於15%。
係市低時兩百萬可以狼死到買四間樓都得! 原因係你夫婦可先每人一間自住，做九成上會。市況差時更可九成上會樓都容許出租，你睇番19997年至現時按揭政策由緊到鬆，由鬆到現時緊便知! 祝投資順利!
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
