應否先上車定係一直等? #1112

諗Sir 你好,

 

一直拜讀你的Blog和”樓換樓”, 實在獲益良多, 因想達至財務自由和賣樓能賺的錢絕對是十年儲不到

的錢, 所以去年中將自住樓賣了套現約200萬。

 

家庭狀況:

本人35歲月入30K。太太收入23K同年齡。現租屋支出月13K, 有兩個小孩。每月只能儲蓄5000。

 

資產:

手上持有股票1.4M藍籌股收息

人民幣定期: RMB 220K

港幣定期: 1M

目前沒有任何負債。

 

問題:

考慮是否應先買入一個單位先上車好過一直等?

睇過屯門私樓, 收租的錢應是cover不到供樓和雜費的,即是沒能製造正現金流。

希望諗Sir提供寶貴意見. 是否有哪一部分想錯了?非常感謝。

 

answer:

讀者在考慮原則上有問題。因未找到較好回報的樓房投資、而忽略為萬一睇錯市樓市再升的情況作對沖,此為敗筆。買間樓回報唔夠好,頂多是回報由4.0%/年跌至3.7%/年既事,用300萬黎計一年損失$120000-111000 = $9000。如無樓係手一直供樓,損失為每月租金,即一個月$13000。在計清條數後,當然是買間投資質素差少少既樓、好過一直捱貴租去等dream house出現。

 

何況讀者思維更可由「一換一」UPGRADE做「雙租族」。自己住緊間13K方便自己,再係大興花園呢類跑羸大市既屋苑買樓收租,盡收好租又好租兩頭利。當然大興係不俗,但數據更優勝之屋苑將在買樓003之分析展示。雙租之步驟如下:

 

撥60萬做首期八成上會買市值300萬而跑贏大市既屋苑,供樓為每月(300*80%)/259*10000=$9260

將呢間樓租出去估計租金同92K供樓約打平手,雜費假設為$1200(管理費+差餉)

淨低140萬作收息將可補貼此費用。計收12-15%,每月收息都收$14000-$17500

成事後每月增加收入-支出為9200+17500-9260-1200 = $16240

這等於佢而家比緊既13K月租,可即時「豁免」。識用錢就有此方便

 

當然,收息運用之債基疊增方案,實行前耍留意幾個問題:

 

  1. 如債券評級被下調,會否call loan? 或被CALL 死?

答: 如債券評級被下調令債價下跌,確實會引致call loan。惟觀者筆者運用之債基在2008年金融海嘯時全年只跌30%,再按下方之疊增與觸發call loan之對比表,可見被call之機會很微(例如你疊增盡至3次,而又遇上7年一劑既金融海嘯,那你就要被call loan補錢了)。

2

又或如你很擔心call loan唔夠錢補,那60萬資金先買一半就是了。

 

  1. 加息是否令債價下跌?

答: 如是評級高的債券是會的。不過筆者運用之公司債又屬另一回事。

 

  1. 債基會否是雷曼毒債?

債基是將bond+leverage,而雷曼毒債是bond+option。點可以類比? 當然若你是普通客戶,羊生羊太個類,作此發問無問題。

 

至於如有人連債既類別都未攪清,就同你講債有問題,筆者只好說佢九成九都係一個sales。如佢用自身投資經驗去判定某項投資的成效,這只屬感情抒發類文章,談不上是結實的投資分析。你同你朋友食lunch時抒發下股票贏輸錢無問題,但如是一篇給人用作參考的投資類博文,怎可憑自己感情下結論? 尋晚上ETF堂之前筆者咳到甩肺,又怎可憑個人感受去失約避課呢。

 

一般sales傾向去否定人地既野、先可再sell自己既野去賺commission。於如你有收看筆者文章一排,都知筆者對每項投資物如屬原始(atomic),都不作否定。其實投資物無話邊個唔好,邊個又最好。關鍵係你要知幾時應該用邊物品作投資,好似一把生果刀,唔可能幾時都最好。先講明筆者是教學為本,收學費為實。這總好過教學為虛,最尾係叫你買野。因為如果你將投資物買錯,未計傭金支出,輸1%價已可是幾萬銀。相比筆者學費只收幾千,其實最「cheap」係筆者。
另外讀者的股票之波幅比債基高、不建議用股票收息。










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室