有時會聽到有人說，就算買了之後價格不升也無所謂，當作儲蓄又好保本也了罷，只要不跌便可。
有這樣的投資心理準備甚至本錢（並非人人都可以無所謂，例如借了七八成一按二按貸款的就未必可如此瀟灑），固然可喜可賀，然而純從投資項目角度看，博得過就是博得過，博唔過就博唔過，個人錢多蝕得起不會令項目回報和風險改變。
以香港現時住宅樓市為例，倘若價格十年如一日真 的不上升，且租金也不變動，即是兩者同時也不下調，就算繼續低息低通漲，套用一些婆媽數字，會發覺整體十年前後的IRR年回報3%亦未必有，而NPV折現 值更少得可憐。一般而言，這樣的leveraged借了貸但仍只回報渺渺之項目，通常都pass，不做也罷。
相比下，簡單選擇不如買些房地產信託基金（房託），一來風險也來自樓市，二來有5%左右股息勝收租，三來股息不需報稅，四來不需為出租維修等費神。
話說回來，現今入市買樓尤其為投資的，心中大多認為樓價仍向上，就是短線回落長遠也是升，兼且預期租金亦多少有得加，雖然着眼點會在價格升幅上。
再套用一些數字計算一下，假設要於未來十年期間買樓出租而又要有起碼15%的IRR (15%不是甚麼定律，但算是普及的要求），又假設現今的按揭利率水平不變，那麼便須借貸一半左右買價，期望租金每兩年升20%，且樓價十年後比現價增加100%。
驟聽起來，又感覺不難達到，價格方面，參考中原 指數，近十年約由50升至近150，多了不只100%而是200%。然而，若追索至二十年多前，撇開今年表現不計，由1994至2014，拉條直線上，期 間指數只是從60升到120左右，不是十年和200%，而是二十年和100%。此外，若是從1994計至2004，指數更下降，由60變40。中間十年， 即1999到2009，指數亦只是由55左右升至近60，沒有多少進帳。
至於租金，若參閱差餉及物業估價署的報告，整體近十年約由87增加至166，即多了近100%，或約每年平均增長7%，又或每兩年近15%。即是說，每兩年加租20%並非“必然”。
綜合上述，倘若樓市未來十年繼續過往十年的表現，15%IRR一點也不困難達到。問題是剛過的十年是樓市價格表現較旺的十年，且持續擁有多十年（即前後二十年）並沒有保證可賺得更好更多，更何況香港樓市幾十年來顯現的寫照是「不旨在天長地久，只要曾經擁有」*。
註*: 筆者舊文章:
1) 香港住宅1985-2010：炒得準可年賺24% http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej575.htm
2) 港樓長情無好報 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej618.htm
鍾維傑Steven
卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士，香港大學建造學士，
美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，
香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，
加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，
英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，
香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，
資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，
美國房地產投資信託基金協會會員
粉絲專頁：樓市數據分析 － 別人只描述，我們作分析
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