11k月入仍可上車做業主收租!#1110

Lum Sir有幸這幾天發現到你這個BLOG(遺憾自己咁遲先搵到你個BLOG),拜讀你的BLOG,獲益良多,小妹愚笨,加上年紀唔輕,希望你可指點一下。

 

背景: 本人35歲,未婚,與退休媽媽住公屋,我於教育機構做文職,如不被裁員,收入穩定。2個家姐已婚,大家姐有講過同我一齊買樓,她現居私樓,估計有mortgage約<500K,月入$25K,年尾有花紅,實際年收入約$400K – $500K,她有子女2名,開支大,月光族;大姐夫在大陸做生意,在香港冇收入紀錄。

收支:

我自己收入11K (己扣MPF),儲蓄600k,當中一半錯買匯豐輸錢。

支出

4K自己用,1k家用,人壽保險+危疾+醫療用2-3k(醫療不足,其實需要加大,但我年紀大咗,保費貴,唔捨得加),每月現金儲蓄2-3k

目標:買2層樓收租制造現金流,作退休及給媽媽住安享晚年,幫媽媽買醫療保險。沽出股票用600K 做首期,買村屋或屯門,元朗樓,但要$2,000,000 或以下 (如我個人承擔),收租用。之後再看有冇錢買第二個單位。有冇好的盤介紹?

感激你勝出你的寶貴時間賜教!!

心急人上

 

answer:

讀者未婚,人工低,在<樓換樓>之庸才論之中佢屬無專業知識、亦冇老公相助的庸才。自力少貴人亦未見有,情況實在不樂觀。結婚唔係話貪老公份家用,只消老公比收入證明協助買樓借錢,即得銀行加租客幫手加快儲蓄,已助改善情況。那今時讀者手上還有什麼好牌? 筆者睇中讀者的大姐夫搞生意,有自己公司可方便出多份糧比讀者。

 

你可以話一個人既人工,由11k跳升至31k,只消搵人開支票出多份糧比佢就得。當然銀行亦見過不少人以為寫幾張支出扮出多幾萬糧想借多d錢。惟成事與否在於細節位有否做妥文件、銀行答問點先講得通。在方向而言,讀者一定要靠咁合法去谷大自己人工,先至可後來居上有樓收租。香港地一個月入少於15k既人,行哂正路只會走入政府為你鋪既死路( 恐路 = 交稅、供成世樓、老黎靠生果金過活)。將在買樓003授予的零收入去合法創造借貸力之法,最好買樓前半年開始安排,成本預要5-6千。

 

讀者此年紀只供1000/月保險已夠,香港大部份人問題係over-insured,敢講讀者是其中一位。危疾比醫療重要性低,而人壽對家中很有financial value之成員才有用、宜按此好重新檢視花費。攪好讀者應每月儲蓄可增至4000,而借貸力在加了25k人工後成為(25k+11k)/10000*2.59*50% = 4.62百萬。係未買過樓既人仍上九成上會之情況下,買間大埔翠屏或屯門樓,300萬仍有盤那讀者可撥儲蓄之30萬做首期,上會後偷偷地租比人(記住規範好風險),月供270/259*10000 = $10500/月。應可按揭同所收租金相抵、或讀者自貼$1000/月。時間一過20年,讀者到退休時便可多間樓在手。11k既朋友仍可做業主

 

置業後仍有462-270 = 192萬借貸力在手。可等一等,用姐姐買樓可以,若用自己名買樓則要等按揭政策重新放寬至「一個人可以有兩間自住既樓用按證二按上會」才可。其實都唔係好耐之前既事,大約2010年前就可以咁做。至於第三間樓? 都要等幾耐。起碼第一間買既樓要租客供到一半結欠,才可將其轉正出租用途,用租約爆大自己借貸力才可買第三間。或又叫姐夫再加自己人工都得。同時姐夫重塑借貸力後、佢又多個人名買樓。但讀者留意如收入在短短1-2年由25k加到50k此幅度,太不合理。
若有人問:「如我沒有做生意的姐夫,那又如何擴大借貸力?」有一個屋企人最適合去安排擴大人工。另外讀者的蟹股轉做ETF,應可改善投資成績、或DOUBLE保險都有幫忙。11K月入,仍有出路可行!












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