趁高套現出多份糧(方​法由讀者提供) (問)

我和老婆都是27歲。我和老婆現時月入共3萬,我月入2萬,老婆月入1萬。兩人職業都是穩定職業,在政府和社會服務界任職。我和老婆都決定了不生小孩。

我只用我名義,在2011年6月買入一個淘大花園兩房單位自住,成交價是264萬,15%首期上會,即是首期39萬6千,在匯X銀行上會,利率是H+1.5%(現時實收1.8%),供款年期是 30年,月供 $8229,本金佔 $4830,利息佔 $3399。

我現在想做轉按,以套現樓價的升幅所得,然後將錢放在債券基金:德X美元高收益基金AM類收息股份 (H2 澳元對沖 每月派息-現金派息),以該基金的每月派息,支付我轉按後新增的按偈供款後,還會有現金落袋。然後等待樓市調整時,套現債券基金,用我老婆名義,買個一房單位自住,而將個淘大花園兩房單位租出。

現時該單位渣X銀行估價是320萬,現時唯一該銀行可向我提供轉按。

現時我在匯X銀行的按偈結欠是222萬。如用渣X銀行轉按,最多可借85%,利率是2.15%,最長供款年期是25年,月供 $11729,本金佔 $6855,利息佔 $4873。(渣X銀行表示,按金管局規定,買入未夠兩年的住宅,轉按最多只可借85%,最長供款年期是25年)

我便可套現 (320×0.85) – 222 = 50萬。如我將這50萬全數放入上述債券基金,認購費是1.5%,年度化息率為10%,每月15號派息,
我每月便可得 (50萬x0.985×0.1)/12 = $4104。

我轉按後,新供款是$11729,舊供款是$8229,即是我要每個月供多 $11729 – $8229 = $3500

債券基金的每月派息,足以支付每月新增的供款,並使我每月有 $4104 – $3500 = $604 落袋。

接著,我和老婆都不介意將來住在新界。我想在樓市調整時,套現債券基金,買個新界一房單位自住,然後將個淘大花園兩房單位租出。

請問諗樣先生,我的部署正確嗎?

 

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