低水屋苑何處尋

拜讀先生分析,獲益良多。小弟行年38,有幾個問題困擾, 盼先生能幫忙幫忙, 不勝感激。
小弟與女友剛結婚,小弟月入4萬,太太月入8萬, 現租往青衣。另有銀行存款約50萬, RMB60萬及股票約$50萬(股息回報約4%)。

 

除太太與其家人有一供了10年的聯名物業(太太月供約8千)供老人家居住外,我們兩口子的日常花費不大。兩公婆目前均於中環上班,但太太礙於工作壓力大都想另找工作,到其時她的入息那部份將會減少很多。加上現在因為SSD, 導致四處盤荒, 加上樓價飆升, 實在有點不知如何是好的情況。 小弟應該怎樣辦,是否應找個單位上車後再說? 還是等調整再上車?單位的名可否再用老婆的名? 如上車,目前那裡比較有保值能力? 謝謝!
 
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先計算最大購買力
讀者加上太太月入共12萬,係申請按揭時入息夠數上會好少因往後轉職而要收樓。為保守計,假設家庭入息會往後降低至8萬。
 
太太有8000蚊要幫屋企供,銀行唔太理你要供幾多間樓,只要入息同負債比率不過50%(第一間樓及樓換樓自住者適用),銀行就會批比你。另外,樓齡同借款人年齡都係考慮因素。一般你四十歲或樓下,做廿五至三十年按揭應冇問題。樓齡當然唔好大於三十年,同埋有lift有馬路到既樓一般問題不大。呢幾年多左人問就係危險斜坡同大廈維修令呢兩樓野,因樓而異。不過只要識字既你知道有以上既野要注意,買幾百萬樓之前我信你一定會問到篤。
 
講返最大購買力,即係如果你每月可還一萬元既按揭金額下究竟你可以借幾多? 係息口收實2.15%,拉長到30年,應可借2.65mil。而每月還到一萬元既家庭(人),最少都一齊夾埋搵兩萬蚊啦。
 
而讀者夾埋80000,減去老婆要供8000蚊樓,每月可還32000,即佢可負擔一間3.2*2.65mil = 8.48mil。係呢段旺市日子,只用你借貸能力一半比較合適,即係應target市價4.5mil既樓。呢個價錢係市淨連何文田都買得到,可以你而家係青衣連灝景灣都冇得諗。而再加碼雖然你有能力,不過市跌你睇住自己蝕然又冇子彈再「溝貨」,會非常冇癮。
 
呢個budget如果係東九龍如麗港城、德福,將軍澳一帶,會海闊天空,前兩者更附合你保值之意。沙田都保值而大兩房應該係價錢上仲有得諗。麗港城係前十年大幅跑輸個市,但「今時唔同往日」,現時反而較低水,加上用家多係跌市防守力高。青衣或奧海城或西九四小龍,已唔使諗三房,兩房都好勉強,同埋價錢高水。所以要同太太傾下會唔會搬去九龍東或新界東沙田。如可即睇樓及買入樓宇作九成上會,但年期可減低至15年。因讀者入息高,九成上會而年期短可減低按揭保費支出。但會否減低借成數呢? 諗樣認為不必。因政府收緊按揭下你放左入去做首期既錢好難套返出黎,有cash緊係留係身好。而開始做短既年期想往後拉長則十分客易,因拉長左你就還少左錢,幾乎一定批。所以做九成上會,有能力就做短個期,錢「跟身」最好。
 
萬一你地唔想搬,咁又可以出買半間樓之策。即係某區域買間樓收租,用「租金幫補租金」。咁做既壞處係至少要比三成首期上會,跟足更要比五成首期。其實七成上會因銀行做生意,你不太張揚又準時還佢都唔想告發你。一經發現,九成九都係加息。(咁你你可以轉走)。當然最高懲罰係即時還錢。而九成按揭有半官方按揭證券公司擔保,係而家一咪收緊借貸下咪試。
 
收租樓買邊? ,除左前文所列,東涌亦可選。升值能力同樣高,而校綱同偏遠係現時障礙,四百幾萬仲有選擇。至於咩都唔做,難免要捱多幾年貴租,冇樓係手等同做空物業市場,相信你已經聽過。









2 Responses to 低水屋苑何處尋

  1. johani says:

    看到這個blog,獲益良多!也來揍熱鬧, 請給評一下, 還應該買樓嗎? 老伴很反對。

    只有資金, 沒入息證明!

    本人家庭主婦, 53歲, 成員4口,沒負債, 老伴年前中風, 被逼提早退休, 現住單位值6.5mio (在市區), 有一出租單位值4.5mio(在東涌),有股票+債卷值3mio; RMB8mio (3mio在香港;5mio在大陸), 股息+利息+租金收入,大概每月45k, 家庭開支25k. 我想買一個有實用面積1000呎的單位,上限9mio. 做一半mortgage. 應否等樓市下跌才考慮?

    請賜教!

    • admin says:

      對於你手上現金部位較多感讚賞。請問你現時手上既人幣港幣定期或股債,係自己儲返黎定係賣樓套現所得呢?或其他方法方便同大家一談?如是每月儲的有何心得去儲嗎? 可供後生一輩參考


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