舊樓做按揭要注意點?舊樓平在何處?

Hi, Mr. Yeung, I am a fan of lumyeung net. From reading your articles, I find that you are very smart on buying properties and money matters.

 

I would like to ask you if my husband can buy $3 million property for investing, which area would you recommend?

 

I found that most properties are very old if they good rental return. Does it matter? If the property is 50 years old, is it possible to sell it?

ANSWER:

 

雖然你用英文問，我都係用中文答。諗樣由半年前都提及過大西北會跑贏大市，原因不外乎地運西移同低息口拓寬了資金池因素。筆者在前文已介紹過叠茵庭，今日(十月三日)見報紙已提及該屋苑兩房已成了二百五十萬，而屋苑兩房新叫價提升至二百八十萬。雖難免少許誇張，但新界樓價錢拾級而上確是事實。要投資而金額有限，可向新界西及東涌發展，兩房有交易，三房就冇得傾。連最平既荃灣中心三房都要3.30mil，可見香港日後全纖二百萬價既樓宇，指日可待。

至於你講舊樓多數回報好，確實是的。而真係越舊就會回報越高。有人話屋苑太殘舊，冇人想住令價錢平而提昇租金回報率確實其一原因。另一個重要原因係三十年樓齡上既樓做唔到太長按揭，令樓房既可抵押力下降而冇咁值錢，此為解釋你所見現象另一因素。銀行見到你幾中年樓，就算批按揭比你都要搵人驗樓，清楚冇潛建同結構冇問題先借比你。如果你間樓真係上五十年都借得幾百萬咁少，幾千(或萬)蚊驗樓費有機會係你比! 樓房可以係消費品，可以係投資品，亦因你點做而成為抵押品，幾方面都會影響樓價。

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至於你話五十年樓賣唔賣到? 其實就冇賣唔到既樓，爭在賣幾錢。而你上網留意下五十年樓幾何有成交? 相信你自己連開個價都唔知貴定平，所以除非有時間有經驗，否則太舊住宅或工廈請勿隨便購入。而家有一類舊樓係勁HIT既，就係銅鑼灣附近一排唐樓，比人炒貴哂做樓上鋪，已經過哂入市時刻。

解答完你關於新舊樓，五十年，三百萬買邊處既問題，講下應唔應該買同埋target兩房定三房。如果買埋呢間樓投資，計埋所有按揭借貸供款都唔過你25%入息，可加碼講入樓宇。此乃諗樣一貫原則，即於旺市時用不多於家庭總借貸力既一半去運用槓桿買樓，而跌市(即你見到有地產執)時可用至八成，往後樓市反彈，終歸你都羸(詳情回去投資必勝法啄磨)，今次你冇提及人工，咩有你自己衡量。

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其實買左間樓唔係就咁算，有裝修雜務要跟。初心者真係買大屋苑就好。單幢樓你好難分辦價錢抵唔抵。睇下元朗蝶翠鋒有冇你搵既野，大埔中心或沙田河畔、荃灣一帶希望有選擇。至於買兩房定補些少錢買三房，其實後者為佳，買入地段注意最好避居屋。所以諗樣好少介紹將軍澳，其實唔係話差只不過升值能力平平。至於三房租客勝在多數有仔女，一般問題較少。政府已用限呎地及居屋力逼兩房供應，而家就逼起左細單位價，但兩年後供應增加對細單位不利。相信有能力一定選三房，客路同保值一般較好。 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。