[諗sir]賣錯樓老婆勁鬧,同哭男怎作解救? #1102

諗sir,香港地做人唔容易。有人話小富由儉,但無論你日常慳到幾多次一千幾百蚊都好,如果呢幾年冇樓喺手,真係好似睇住自己啲錢逐啲唔見咗咁。正因為咁,未買樓搞到儲錢都冇晒動力,因無論點儲,樓價係咁咦升幾個百分點已多過你一年儲嘅錢,好絕望。但要入市又真係好怕摸頂接火棒,到時左一巴,右一巴,連續做錯兩個決定,真係唔敢想像屋企會變成點。希望諗樣兄贈番我幾句,等我唔駛咁絕望!

 

本人於2012年初睇錯市用330萬賣了荃灣2房自住樓,當時未知問題嚴重性仲諗住跌市再買翻,點知一等就3年,樓價越貴就越唔敢買。太太亦因未能擁有自己單位,要租樓而唔開心,時不時為此引發爭執。眼見2016年樓市只稍有回落跡象,實在感到迷失, 應該保留實力等再跌買樓? 定係唔再等耗盡所有彈藥去買翻2013年360萬,而家要530萬嘅3房單位呢? 本人希望唔駛再為樓而影響家庭感情,冇晒生活樂趣。

 

本人與太太均為42歲,月入各$35,000,合共$70,000。供養父母七除八扣只可儲$20,000左右。本人為文職市場銷售,太太任職保險。育有二兒分別為7歲及3歲。賣了自住樓後加埋積蓄約有200萬,心諗拎50萬做人民幣定期實無事,又可於樓市跌時靈活取回投資買樓。點知….又輸!

 

現租住深井一3房單位。太太好希望大仔升小學前買入自住樓安居樂業,不用擔驚受怕要搬來搬去。唉…男人四十,同聲一哭。相信我嘅困境並唔係個別情況,請諗樣兄睇吓本人有冇生路可以翻身? 千萬個唔該晒!

 

ANSWER:

 

不少人有樓係手,過去7年中原城市指數累升1倍,賣樓是否唯一將所獲利潤落袋之途? 顯然不是。若2012年初讀者將聯名樓行一拆二按爆九成(當年可九成而現在只八成),可套出330*90% – 200 = 167萬而住返係舊屋。當利息要比2%一年,都係32000左右。惟只消將167萬的1/3去買債基行疊增收息,55萬收息 1年已穩袋$55000,比32k支出多。去到2015年,間樓升到450萬,又可以行第二次按爆再套多次錢都得! 所以財務上的鋪排好重要,做錯仲衰過買錯股票。

 

所以建議1: 若手上只1-2間樓,建議用一拆二按爆去取代賣樓去套錢。

 

不少人賣樓之誘因是想改善居住環境。好似讀者如2012年將樓按爆後,可將樓偷偷租出,收12k-13k租金可抵銷11.4k的按揭供款(因297/259*10000 = 11400)。筆者於2012時間亦介紹了位朋友跟我所講去做,佢將荃景兩房按爆,自己新婚租同區爵悅庭,增加了幾千租金又按出的錢收息補貼。這一可換個環境賀新婚、二是打工仔先袋錢係袋收息就唔驚樓價下跌見財化水。我建議佢唔好估樓市升定跌,因人在市場前根本無力。就當筆者於財經台講樓市分析亦只屬估計,當你已兩樓在手再買第三間作純投資,到時再估市未遲。萬一估錯市,第三間樓多屬投資無論賺蝕、對你家人及退休部署無關,投資前必須做好風險管理。

 

所以建議2: 人在投資前必須做好風險管理。而好明顯賣出自住樓者無完成此步。

 

讀者再錯一次就係跟大隊去買人民幣做定期,點知上年兌美金跌左至少6%,計埋買賣人仔那1%的超高買賣差價,讀者至少輸7%。而2015年頂位至今樓市由146跌至128,約12%。所以讀者套左筆錢出黎,係呢個8年一遇的樓市跌浪只賺12-7 = 5%。事實大大偏離佢當初欲買樓而想獲得之優勢。筆者一向不建議買人幣計值之產品,因人幣是受管制貨幣,你轉做人幣即將投資選擇少八成。何況有收息課提及的債基、直債、同double保險此類投資物、令你將手上資金有效增值。所謂有效,是將回報除以風險,仍得出不俗的回報性價比。

 

所以建議3: 「跟大隊、唔想煩」。呢d投資心態,好易中伏。你諗咁耐先有人工、但而家諗都唔諗就將賺返黎份人工丟落少作研究的方案?

 

那讀者現在如何? 由於已很失機,建議不即時買樓。人民幣忍痛要放,將淨係手200萬的40萬投入double保險,5年後由40變80萬、應足夠買樓做首期、更是保本,那就為自己買樓訂下底線,即5年後一定有首期買。另160萬之80萬作債基疊增方案收息,12-15%一年收$8000-10500/月,補貼自己12-13k租金,加快自己儲蓄速度。債基波幅少於股票、無鎖定年期。但就無買保險可保本咁犀利。










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