一無所有的出生點開始理財? #1101

本家庭近月拜讀諗Sir 網上Blog及註作~收息論一書, 實在獲益良多, 希望自己可一開二, 甚至能一生三宅. 本人現面對進退兩難局面, 有感香港樓價又升到差不多, 短期大升動力欠缺, 人工又跟不到通脹, 生活倍感吃力, 買樓收租又怕樓價跌, 不買樓又怕抗不了通脹. 實希望諗Sir, 能幫幫我等收入一般的香港人.

 

老婆:34000/month. 年齡:27

老公:19000/month. 年齡:35

結婚不久, 未有小朋友:只有20萬元儲蓄. 年初發現你個BLOG之後努力儲錢,過去兩個月已能夾埋每月儲25000 左右.

 

因過去2年後悔錯買單橦物業, 而且伙數少得90伙, 流通性不高, 只升值了約500000. 相比其他屋苑升近100萬, 有所不及. 加上, 因9成上會,買入時要給予銀行保險按揭費8.5萬元及為單位大裝修用近15萬元. 如賣樓可吐現80萬,有30萬係首期 但扣除上述支出及其他雜費實在所賺不多.本人希望知道怎為自己產出被動收入? 及起碼有多一間樓仔比自己退休後收租開飯,拜託!

 

answer:

讀者人工普通,儲蓄不高,亦沒把握早年香港樓市大升的機遇,自沙士後「大陸水」落黎自己又無份cap,實屬「一無所有的出生」。當然咁講是有點誇張了,何況家人同朋友才是最有價值的「資產」。購買上述資產需長久付出誠信。本文且看收入一般的香港人,之前買錯樓又未見將來機遇,怎將無風航行,靠自力前進。

 

建議不要持有單幢樓,既然已發現現居明顯跑輸大市,就應趁現時仲有價既時候沽出。呢轉車唔上、恐怕到時樓市踏入低潮期,讀者一坐貨就係三五七年,加上原本賺到既80萬亦要化水。其實後生仔財力不夠多應買大屋苑單位,亦不要亂買村屋。若果對某區或某類型的單位有偏好,宜租不宜買。大屋苑單位流轉量高,現金水平不高者需要擁有易放售的單位協助資金掉撥所需。買什麼舊樓或分契樓尋寶、不宜初心者參與。幾個原因:

  1. 單幢舊樓開價很難比較,究竟秀明樓4樓開價抵買? 定係大苑樓頂層連天台入則抵呢? 純用呎價比較、又反映唔到兩單幢樓在管理上或用料上之問題。若買大屋苑單位,其本上屋苑管理同用料一樣、初心者快上手易掌握
  2. 承上點,不時舊樓都有些露台或天台「包埋比你」,究竟真係咁筍? 定係不屬於你契約範圍之內? 買入後的用途又是否可自住? 這些對首次買樓者較難掌握
  3. 分契樓將原本間屋劏左,買家買左單位的範圍,但出面入門口條路就唔知。何況拆得比你,多屬業主想提高呎價放售之技巧

 

套回80萬,再加自己20萬,有100萬在手,加上自己夫婦借貸力共: (34k+19k)/10000*50%*2.59 = 6.86mil。由於之前聯名間樓賣走,冇樓係手既既夫婦可用是但一人個名,比20%首期上會。鑑於兩人合力借貸力一般都到5-6百萬,所以應在新界選些300餘萬的上車盤,今次都比按揭保費,借240萬月供$9200首期約60萬上會。

 

無樓在手等跌不建議,始終資金不多的人,萬一樓市唔跌而自己焗比租,就係最易比樓市夾死既一批人。等跌、其實都需要條件,唔係人人等得起。另外之前單幢樓的按揭保費、應可獲部份退還、唔會成份無左。不過今次新買物業係要再借一次按保保費、而銀行可連同買樓的八成資金連保費一次過借比你,攤30年還。咁既條件下可做八成及再借。

 

安頓好新居後,讀者實處於有利位置,夫婦其中一人無樓係手,再添第二宅只需比兩成首期、亦無需付無倍印花稅。至於係等買第二間樓既時候,淨低40萬資金可投入債基疊增方案收息,亦可等儲返半年錢、到時有55萬再攞去收息未遲! 55萬年息12-15%,即每月派$5500-6875,令自己收住息等樓價吸引時再買樓!










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