【樓市數據分析】鐘維傑:不但迷樓,更戀供應 (2016/05/23)


 

倘若說港人對樓市及買樓很熱衷,相信大多數人會同意,有如物業之fans,即“樓迷”也。

 

此外,近年更關注供應,這不無道理,價格更是經過供求市場交易系統的運作而定,當你問“點解樓價咁高?”時,不是常有人回答“supply and damand 嘛!”嗎?供應影響價格深入民間,說供應不是關鍵因素無乜人信。

 

然而,供應其實不太關鍵,或許應這樣說,現今價格的水位並非由供應帶頭導致。曾經撰文分析這議題,不打算在這裡重覆,可參考這欄以往文章,或詢問筆者。

 

至於為何市場那麼集中供應環節呢?不知道,不過相信和其容易理解(supply and demand 嘛),甚至可“見到”(例如興建中項目之地盤及售樓活動等)有關,亦符合人的直覺。只是直接易明的事情不一定全對,因此部份東西有時需要冷靜思考一下。

 

不要以為行業外的人士才會如上述關注供應,有次與行家吹水,當筆者提到價格之最重要因素非供應時,行家說倘若供應一下子增加至百萬單位,價格不應聲而倒才怪,因此他認為供應很重要。

 

沒錯,百萬供應的確會令樓價受創。問題是這百萬 供應說法有點偷換概念之嫌,不要說百萬供應在實際層面行不通(土地、建築、策劃等資源皆會不足夠),當任何環節被離地式無限增量搶着做領導因素時,當然可 奪得該地位。或許亦可這樣想,假設萬一打仗,不要說供應,連其他因素包括帶頭的也即時變得毫不重要,對樓價的主要影響力轉移到戰爭環節,甚至樓市本身也無 人再迷了。

 

即是說,百萬供應與打仗的假設因素皆是“意 外”,不是說不可能(百萬供應發生可能性或許比打仗的更低),但總不常見。技術上,分析很難包含這些意外之事,一來少見等同數據不够用,二來難以猜度意外 因素的程度(例如打仗由小規模常規戰至核戰也有),包含了會令分析變得離地兼意義不大,且可忽略了常見現象及因素的影響。上述亦解釋了為何分析以致運算模 型很難預計到“黑天娥”的出現。

 

至於“supply and damand”,連當作答案的資格都無,因它根本沒有對價格無論高低之現象有任何解讀,只是道出定價的mechanism而已。

 

鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01

點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你!

第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00
費 用:$300
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

  1. 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS
  2. 短訊報名:WhatsApp 63832145
  3. 電郵報名:[email protected]
  4. 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」
  5. 我們會向閣下發出「繳款指示」

 

Chung

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士,香港大學建造學士,
美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,
香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,
加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,
英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師,
香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人,
資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,
美國房地產投資信託基金協會會員

粉絲專頁:樓市數據分析

 


鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01

點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你!

第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00
費 用:$300
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

  1. 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS
  2. 短訊報名:WhatsApp 63832145
  3. 電郵報名:[email protected]
  4. 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」
  5. 我們會向閣下發出「繳款指示」

本課程內容:

1) 「屋苑價格打擂台」
a) 其基礎及計算方式
b) 如何利用「屋苑價格打擂台」來揀選屋苑和協助買入、賣出或換樓的決定
c) 免費提供部份主要私人住宅屋苑的價格擂台資訊–

2)Discounted Cash Flow (DCF, 折現現金流程式)
a)  Net Present Value (NPV, 折現值)、Internal Rate of Return (IRR, 內回報率) 的基礎
b) 如何 NPV 及 IRR 來衡量物業項目是否值得投資
c) 免費提供基本 Excel 預設 DCF 計算表–

3)近百私人住宅屋苑的價格走勢和風險與回報之比併
為何參與本課程?
第一,得悉全港九新界近百私人住宅屋苑的價格回報相對其風險之比率 (Return to Risk Ratios);
第二,學懂專業人士使用的折現現金流 (Discounted Cash Flow,DCF) 投資計算程式來衡量物業項目是否值得投資;
第三,利用「屋苑價格打擂台」(Price Boxing)來挑選於某市況下較適合買入、賣出或換樓的屋苑;

免費附送上述部份有關資訊、圖表、及基本預設 Excel-based DCF 計算表。

鐘維傑課堂詳情:http://homebloggerhk.com/48680/



本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室