【樓市數據分析】鐘維傑:收租和升值,兩存其美或二擇其一?(2016/05/22)

 

這裡在香港十八個選區各揀選一個屋苑,搜集它們的呎價,由20091月至今年10月的價格變動,以及租金回報,繼而作些粗略運算,資料來自美聯地產網站 (因尋找不到灣仔區個別屋苑之呎租,我們惟有將灣仔區呎價除以全港的,繼而將得出的比率成以全港平均呎租,計算出之數字就當作是該區的呎租)。此外這裡的呎租呎價皆是基於建築面積呎碼,而挑選的屋苑也不一定反映其區域之平均情況) :

1) 新界之細價樓近七年之呎價升蝠最勁 = 不少由2009年到現在升了兩倍以上,例如大興花園、嘉湖山莊等,打赢港島和九龍區的屋苑。

2) 租金收入回報沒有較明顯之分别 = 粗略說大約為3.20%(這裡的屋苑之平均),有些高一點,另一些低少許,要注意這些租金回報率還未扣除開支,例如物業管理和維修,或差餉,又或出租過程之中介費用等。詳情可參考下表:

 

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鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01

點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你!

第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00
費 用:$300
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

  1. 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS
  2. 短訊報名:WhatsApp 63832145
  3. 電郵報名:[email protected]
  4. 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」
  5. 我們會向閣下發出「繳款指示」

3) 將各屋苑的價格升值和其租金回報拼圖 = 會得到下圖。首先要講明,這裡選用的十數個屋苑並不全反映該區和整體樓市狀況,即是說,倘若用上另外之屋苑,拼圖可會有不同。此外,並沒有屋苑於價格升幅和租金回報兩者皆鶴立雞群,例如大興花園有着最高的升值幅度,但租金回報不是最好的,相反,星河明居收租回報較高但升值則麻麻地。亦即表示,投資者要思考着重升值還是收租多些,繼而挑選適合的屋苑,不過,假設各屋苑的升值及收租情況於未來不大變,部份屋苑會比其他的優勝,例如大興花園整體比沙田第一城表現好些。

 

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4) 價格高租額亦高,但價格高低和租金回報好壞沒有關係 = 即是說,買貴價樓出租當然可收到較大的租額,但不會令收租回報率也高,倘若假設價格越貴,其地點也(通常)趨向優越,則可能意味地點好本身不是保證租金回報也較好之因素,或許要靠另外環節提供優越的回報,如升值。也作了另些簡單數值關係 (correlation )計算,發覺越是貴,其升值幅度有較弱之傾向,而這符合近年的現象,就是細價樓的升值較高。

那麼是否升值高的,租金回報便差,相反升值弱的,租金回報便高?簡單答就是不一定是,數字的確顯示升值和收租有少少關係,且是背道而馳(即一高另一便低),但這連繫不強。

Chung

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士,香港大學建造學士,
美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,
香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,
加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,
英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師,
香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人,
資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,
美國房地產投資信託基金協會會員

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本課程內容:

1) 「屋苑價格打擂台」
a) 其基礎及計算方式
b) 如何利用「屋苑價格打擂台」來揀選屋苑和協助買入、賣出或換樓的決定
c) 免費提供部份主要私人住宅屋苑的價格擂台資訊–

2)Discounted Cash Flow (DCF, 折現現金流程式)
a)  Net Present Value (NPV, 折現值)、Internal Rate of Return (IRR, 內回報率) 的基礎
b) 如何 NPV 及 IRR 來衡量物業項目是否值得投資
c) 免費提供基本 Excel 預設 DCF 計算表–

3)近百私人住宅屋苑的價格走勢和風險與回報之比併
為何參與本課程?
第一,得悉全港九新界近百私人住宅屋苑的價格回報相對其風險之比率 (Return to Risk Ratios);
第二,學懂專業人士使用的折現現金流 (Discounted Cash Flow,DCF) 投資計算程式來衡量物業項目是否值得投資;
第三,利用「屋苑價格打擂台」(Price Boxing)來挑選於某市況下較適合買入、賣出或換樓的屋苑;

免費附送上述部份有關資訊、圖表、及基本預設 Excel-based DCF 計算表。

鐘維傑課堂詳情:http://homebloggerhk.com/48680/



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