買樓前必做五件事#1095

諗sir:

 

本人二十四 月入兩萬二 女友二十六 月入三萬二

現今手頭現金加股票有三十萬 本人月儲一萬 女友月儲兩萬

如果想兩三年後想在荃灣上車結婚自住 四百萬內 應如何計劃?

我自己想女友單名上車 計過下四百萬內應該OK

同埋麗城花園 韻濤居 海濱花園 買樓oK MA

 

answer:

 

見到此問題，估計讀者在買樓想法暫較粗疏，這亦正是筆者抽此案作答的主因。希望透過下方5點令大家清楚買樓前要做的事、大部份同錢有關(因為你唔好理什麼漏水或唔合心水、總之如無錢、樓就唔使買)

 

A.做好買樓budgeting

女生買袋會預budget。Coach? Hermes? 要先睇下自己荷包才入鋪頭要包包。可惜香港不少人買樓前唔做budgeting，最後比左訂先發現自己借唔到錢、賠訂賠洗費收場。一個錯賠上幾十萬儲蓄。就好似本案讀者，兩人月入22k+32k，總借貸力為54000/10000*2.59*50% = 7百萬。看似可借到不少錢。但要留意埋點2同3

 

B.留意所謂的收入是否核實收入

打工仔通常都緊記自己有幾多收入。惟有些收入如花紅、房屋津貼、原本是可以計足算入借貸力的。不過可能因文件準備不足而浪費了未能幫助自己問銀行借錢。至於現金出糧、一般做按揭免問。支票出糧要齊咩文件先穩陣? 那在買樓001再解說。

 

C.留意有否借貸及其他支出影響借貸力

有些已申請但未取用的借貸都會影響按揭。其實一般人的借貸力很難達到理論的水平。即本案男女的700萬借貸力、預左要打個折。但究竟打幾折? 這視乎佢信用卡、借貸、或有些被懷疑是借貸的數項能否好作解釋

 

D.做好budgeting之後、當然係因應自己budget去選取屋苑落區睇樓。由於究竟住邊好是不少男女熱討項目、亦是容易引發嗌交的著火點、特此比幾個步驟大家:

1. 先訂出眾買家們對物業的要求、再將其分為兩類。如是要求同買家本身有關、即歸為消費需求。例如近唔近阿媽、方便邊個返工、三房定兩房、價碼。如是要求同個人冇關、可歸納為投資需求。例如當地將來基建、校網、單位開則工整、發展商、地區是否呎價領先等等…符合很多投資需求的單位客觀視為投資價值高的單位
2. 如你的budget買不到符合你消費需求的單位、但買到符合你投資需求的單位 > 那租住符合你消費需求的單位、而買入符合你投資要求的單位。除非符合你投資需求的單位是{一房，STUDIO FLAT，將軍澳, 元朗, 買入用掉你借貸力超過33%, 大過35年樓齡、最底3層} 在上述各項中左任何兩樣、請暫時放棄買樓計劃
3.   如你的budget買到符合你消費需求的單位、但買不到符合你投資需求的單位 > 那租住符合你消費需求的單位、而你需降低你的投資要求。再由步驟三重行一次
4.   如你的budget買到符合你消費需求的單位、又買到符合你投資需求的單位 > 咁好簡單、就係買左你合意個單位囉!
5.   如你的budget買不到符合你消費需求的單位、又買不到符合你投資要求的單位 > 那租住符合你消費需求的單位、而你需降低你的投資要求。再由步驟三重行

 

 

E.應了解自己的budget究竟係咩屋苑可以買到咩類型單位。就如讀者up佢budget是400萬、其實係麗城花園只會有一期的兩房592呎或勉強合佢budget, 韻濤居應該冇選擇。海濱花園兩房可能有機。故幾可肯定讀者功課入未做好。請細心思考及落區視察。

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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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