苦爸脫離月光族、打法必需卡死位#1094

LUM SIR 你好,

我係你ETF第一班, 收息101, 及收息103學生.

 

小弟年34, 年薪約35萬

太太31, 公務員(有綠表/宿舍3-4年左右拎到), 月薪約28000-29000.

各單名持一物業, 另有一日本樓, 資產如下:

 

本人: 九龍一房(17年樓), 現市值280萬, 7成按, 欠150萬. 月供6000, 收租8600.

太太: 九龍兩房(20年樓), 現市值500萬, 7成按, 欠300萬. 月供10500, 原收租14800.

(租客剛搬離, 現放賣放租)

日本樓一間, 每月收租約HKD1500 (HKD20萬買)

 

已行債基疊增方案, 投入75萬, 月收9000(年息14.4%)

12/2015開了一份5年DOUBLE保險, 投入34萬. 每月還息4000, 按情況再決定是否放至8年

現手頭現金只得5萬…真失禮…

 

因有小孩2個, 幼稚園階段, 行雙租策略,租住近父母2房, 月租12500, 車位2700.

扣除開支2公婆各人每年儲約5萬, 共10萬一年.

展望未來5-10年左右, 兩物業可供至5成向銀行正式出租, 將租金正式納入收入計, 並以8成按向各自的第2個物業進發. 希望完成一生4宅.

 

考慮賣出太太物業再以2成首期買個300萬左右既單位, 套現點現金. 但太太名下不考慮攪套房, 始終公務員ma.

現在生活比上不足, 但每月現金好似唔見洗咁…有何方法改善?

 

祝身體健康

苦爸上

 

ANSWER:

讀者安排財務的方向大致正確、將課程內的投資物應用而得到利息、最令筆者欣喜。手上兩間樓收租、用盡夫婦單名持物業而可槓盡之名額。兩樓加債基加日本樓現產出正現金流之效率為:

 

九龍一房 = (8600-6000)*12 / 1400000 = 2.22%

九龍兩房 = (14800-10500)*12 / 2000000 = 2.58%

債基(疊增) =  9000*12 / 750000 = 14.4%

日本樓 = 1500*12 / 200000 = 9%

 

鑑於保險方案有年期、回報雖高但要等5年先收成、暫不計入正實收現金流。筆者看法、投資物能產出現金流之能力比前景重要。所謂前景、全屬投資人自己的暇想、不能依仗。加上人有附和自己所作投資的偏向、即每個下注賽馬的人、都過份肯定自己隻馬會勝出之機率。故乜都係假、收現錢最真實。至少、你個租客或債仔認同你既想法、每月同你認定左個租金或利息、證明你的想法「絕不孤單」。

 

收9%的日本樓現在都難搵,始終讀者睇得筆者個BLOG早、先食頭啖湯(但留意筆者自己無推介什麼日本樓、只有轉貼他人文章)。收息101的債基因價格波動低、今時做仍可在15-20%。現最需改善為兩間樓,產出正現金流之效率太低。建議賣走九龍一房、因讀者收入一般而太太更是以穩定不變為主的公務員、宜借貸。而九龍兩房成功借左500萬就唔好賣走佢,等租客慢慢養住層樓。

 

既然建議「用租客養住層樓」、那為什麼仲要賣走其中一間? 因讀者夫婦屬收入中等(30-50K)及工作穩定的人。呢類朋友有日能豬籠入水之機率低、打法就要似打大佬「卡死位」咁慢慢打陰乾大佬D能源。加上一房供應多、租金會因新盤再竣工而壓低。賣樓套回130萬、當他日睇中屯門市廣場兩房、用現價計只消約330萬而首期66萬、入手後供樓及收租金額平衡、而自己仲淨64萬係手、即買債基收14.4%年息、可產出約$7200之月入。令自己現金水平即提升(見洗一點)、全靠懂釋放困在九龍一房的資金。

 

那除卡死位的打法是否人人應用? 人工低的人應怎自處? 人工好高的又點打?

人工低: 打大佬時盡量做高難度的翻滾、大佬一拳打埋黎你唔夠HP、中拳即死。但放諸現今社會、人工低既好處係就當破產GAME OVER亦能夠承受、更不時有政府補貼即像遊戲中的補命水。故筆者不時在文章會先談讀者格局、如果無錢既讀者應靠自己靈活去補足。放係投資市場、就係無錢既人係被逼去做低買高賣去賺錢的。難度高但萬一贏到GAME OVER、機會成本仍不大。

 

人工高: 打大佬時盡量格擋、不用試圖閃避。等大佬出哂佢絕招後、再爆佢一大段能源(HP)。只要你HP夠厚、基本上無投術同肯等、有錢人要贏唔難。

 

當然啦,睇完你都知有錢人要打贏大佬係唔使用腦兼無技術。但你要成為有錢人、先要努力升LEVEL。而夾係中間唔上唔落既中產為最尷尬的、政府又唔會幫佢地補能源、更是處理中毒狀況令年要交稅。中產想再上一層一定要識係現世「卡死位」。

 










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