屋苑打擂台: 麗港城 vs 匯景花園 – 港島東及九龍東準買家注意點

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較，每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機，及短於5年的投資期買那者為優勝。

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文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

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鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2016年3月

上述期內總升幅: 麗港城86%， 匯景花園  68%

落成日期: 麗港城由長實發展。1990年開售樓花，約1993年入伙。匯景花園都係由長實發展，藍田站上蓋，1992年陸續入伙。兩屋苑由發展商同樓齡都好近，為何有地鐵的匯景花園要輸呢?

看每年之升跌、你見兩個屋苑之呎價升跌拉得好近、在2009、2011、2012及2014年、兩屋苑在該年之呎價差距只有約1%。最明顯變幅於2010及2013年，亦只差5-8%不等，而兩年再累計造就麗港城升多18%。有此現象、只因麗港城之前呎價大落後、亦即開始計數時的呎價基數細。幸屋苑遇上觀塘工廈呎價大攀升，加上郵輪碼頭竣工、若你係觀塘返工又想在當地買或租，於觀塘道以南的私人住宅屋苑只麗港城、或邊至九龍灣的德福、令其具獨特性。若舊啟德碼頭再有新發展，麗港城呎價可再上一層樓。

當然不是說匯景唔好買、兩屋苑基本上呎價同升跌、只會有幾個百分比之分別。由於2010年有辣招之後成交普遍減少、加上成交在2015年9開展跌市後成交數目進一步萎縮，呎價走勢會因某一個別單位之成交而變得扭曲。踏入2016年麗港城成交一個月約在10宗、而匯景在3-5宗。大家買樓尤其實力不足者宜選成交量高的屋苑、麗港城在流轉量、給人的fancy上、都較好一點。係觀塘九龍灣或鰂魚涌返工的，兩房budget又要500萬交易、又最有升值潛力的，麗港城是選擇。相反太古城入門都要700萬起錶、係按揭政策下按九城都借唔過400萬、一般人要拎200-300萬首期根本無可能。相反麗港城只消100萬就能入手兩房、就當三房都只600-700萬有成交，係觀塘未有耐重建好之前頗有獨特性。

那邊的樓較好炒?

下圖表為back-test，假設在2008年後每星期有一對買家同時入手兩屋苑( 麗港城及匯景花園)，那邊買家持有至今的升幅較距大?

結果為2008年至今，麗港城買家在406次中一面倒發生402次比匯景花園高之升幅、而相反匯景花園買家贏有3次。麗港城贏得好盡。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
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now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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(課程編號: YUS40F)

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第二堂: 掌握股票技術面

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
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《美股隊長手冊》作者
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【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
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家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

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講座內容:

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*內容和2月27日講座內容一樣

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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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