屋苑打擂台: 麗港城 vs 匯景花園 – 港島東及九龍東準買家注意點

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。

文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2016年3月

上述期內總升幅: 麗港城86%, 匯景花園  68%

落成日期: 麗港城由長實發展。1990年開售樓花,約1993年入伙。匯景花園都係由長實發展,藍田站上蓋,1992年陸續入伙。兩屋苑由發展商同樓齡都好近,為何有地鐵的匯景花園要輸呢?

 

From To 匯景花園 麗港城
Jan 2015 Dec 2015 3.55% -0.07%
Jan 2014 Dec 2014 13.18% 11.39%
Jan 2013 Dec 2013 -4.01% 4.63%
Jan 2012 Dec 2012 20.22% 21.15%
Jan 2011 Dec 2011 11.96% 12.41%
Jan 2010 Dec 2010 13.39% 17.92%
Jan 2009 Dec 2009 27.32% 25.94%

 

看每年之升跌、你見兩個屋苑之呎價升跌拉得好近、在2009、2011、2012及2014年、兩屋苑在該年之呎價差距只有約1%。最明顯變幅於2010及2013年,亦只差5-8%不等,而兩年再累計造就麗港城升多18%。有此現象、只因麗港城之前呎價大落後、亦即開始計數時的呎價基數細。幸屋苑遇上觀塘工廈呎價大攀升,加上郵輪碼頭竣工、若你係觀塘返工又想在當地買或租,於觀塘道以南的私人住宅屋苑只麗港城、或邊至九龍灣的德福、令其具獨特性。若舊啟德碼頭再有新發展,麗港城呎價可再上一層樓。

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當然不是說匯景唔好買、兩屋苑基本上呎價同升跌、只會有幾個百分比之分別。由於2010年有辣招之後成交普遍減少、加上成交在2015年9開展跌市後成交數目進一步萎縮,呎價走勢會因某一個別單位之成交而變得扭曲。踏入2016年麗港城成交一個月約在10宗、而匯景在3-5宗。大家買樓尤其實力不足者宜選成交量高的屋苑、麗港城在流轉量、給人的fancy上、都較好一點。係觀塘九龍灣或鰂魚涌返工的,兩房budget又要500萬交易、又最有升值潛力的,麗港城是選擇。相反太古城入門都要700萬起錶、係按揭政策下按九城都借唔過400萬、一般人要拎200-300萬首期根本無可能。相反麗港城只消100萬就能入手兩房、就當三房都只600-700萬有成交,係觀塘未有耐重建好之前頗有獨特性。

 

那邊的樓較好炒?

下圖表為back-test,假設在2008年後每星期有一對買家同時入手兩屋苑( 麗港城及匯景花園),那邊買家持有至今的升幅較距大?

結果為2008年至今,麗港城買家在406次中一面倒發生402次比匯景花園高之升幅、而相反匯景花園買家贏有3次。麗港城贏得好盡。

 

匯景花園 > 麗港城 3
      1%
匯景花園 < 麗港城 402
      99%
匯景花園 = 麗港城 1
      0%
Math Check =     406










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