高登仔打拚全方略 – 再談庸才晉富之法(問)

諗樣兄: 
 拜讀鴻文, 獲益良多。小弟行年三十, 有幾個問題困擾, 盼諗樣兄能拔刀相助, 不勝感激。 
問一) 
小弟與女友各月入25k, 分別在銀行及政府工作尚算穩定, 現居東涌自住三房單位, 該單位於2011年頭聯名買入4.4mil, 做九成按揭, 現時為止略有升值至6.0mil,欠銀行3.9mil。現在嘗試一開二, 換取兩個兩房單位, 作為一自住, 一收租, 增加現金流, 盼能早日成為小富(余自幼家貧, 耕稼不足以自足, 租住唐樓二十餘年) 。我而家冇咩cash係手。 

但現在因為SSD, 導致四處盤荒, 加上細價樓樓價飆升, 實在有心無力。東涌兩房普遍叫價400萬頭, 即使以兩人之力分開做九按, 年息2.2%, 仍然力有不隸。現尚有新界北能有所選擇, 依兄台高見, 是否一動不如一靜? 還是應該勇往直前, 破舊立新? 

問二) 
小弟自知庸才, 08年買入東涌兩房單位自住, 巧合地能於10年賣出獲利, 方能勉強換入三房單位, 及後買入一值40萬車位收租, 月租$1800, 本意用於幫補家計, 該車位月供約$1300, 年息3.75%, 扣除管理費後打和, 兩年以來車位價格無甚升值, 一直呆等; 再者, 小弟於12年用九牛二虎之力借盡信用卡, 年息約5%, 一筆過再買入車位收租$1800。 
小弟自知過份借貸甚危險, 但只要涯過信用卡5年還款期, 幾可海闊天空。問題是應否在美聯儲局加息前盡減借貸, 以應付供款壓力? 諗樣兄高見, 通漲可以減輕借貸的壓力; 但余不才, 買入車位未見升值, 則見其借貸壓力, 因此應否賣出換馬? 
 小弟Goldman上 

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8 Responses to 高登仔打拚全方略 – 再談庸才晉富之法(問)

  1. 陳仔 says:

    你好!好開心可以睇到諗兄既文章!
    小弟今天27,於2008年頭用左幾萬蚊同朋友9半上左車買TKO 居屋收租..直至2010年後賣
    左,換左灣仔舊樓真用530″ 3.4M借6成,24年 月供7.5K…收租15.8K..(本人只佔4成業權,另外有兩份,分別係30%+30%),2011年9月成功轉按報自住借7成套左0.94M,
    共借BANK 2.85M…月供約12.5K,
    我分到約0.37M用未來女朋友名買左間TKO居屋做9成..2.62M…加埋MC 分39年 月供約7.7K..依家租緊8.2K..年尾會收返自住結婚用.
    現在灣仔間樓估價又升左到5.3M,我地已交左表轉表報自住按7成-約2.8M,套約910K.我羅到約370K..月供約14K..
    收緊15.8K(市值約18K-20K)
    我自己今年剛創業(同朋友一起)收左約30K,女朋友收入約30K,只前無打算今年會創業,所以TKO 用女朋友名係因為打算將來
    用我名買多間9成,但依家由於公司有我名,問過BANK 話我名以上唔到九成…所以今次打到尼D錢都唔知用來做咩好..我自己就買股票…所以今次希望可以請較下諗兄…有咩建義?

    • admin says:

      陳仔,真係想八卦下你創邊行業?
      仲有係咩情況你會咁後生諗到同人夾份點灣仔樓? 請講由來
      係用公司名夾定係真係落人名三個業主?

      你問題係而家搞公司銀行唔肯借錢比你??

      • 陳仔 says:

        多謝你回覆我呀^^
        我05年 入行做地產…今年4月同4個朋友夾份開左間地產公司(灣仔區)
        灣仔樓因為收租回報高..同自己做尼區所以就決定買…見D抄家低市價一兩成買左之後賣出去,
        所以初初都係打算買左薄CUT ..儲大個本…點之買入一星期多D就SSD-.-
        果時未宣佈計臨約,果時都唔知點算…因三個人名…如果要等兩年先分到錢…
        會阻住自己有自住樓結婚用….之後不停上網找方法…先畀我上網識到一個叫財叔既人(教人賣樓)
        先學識轉按炸
        最初最初係用我堂細佬加佢女朋友3人自私人名買..依家轉按中銀批左…欠律師樓S&P
        由原來3人名轉做我同我堂細佬女朋友…兩人名
        係啊…其實我知到可以開間公司(無我名)出糧畀自己去上會做多次九成…但又好似危
        險…同埋做份假臨約扮灣仔層樓賣左畀人..去買左間做九成…只係唔知有無更好方法
        想請教下以我自己背景..黎緊應該點去分配D資產係最好..我個人著重現金流多D
        希望將來可以靠收租財務自由…(唔好意思…文筆唔好…寫得好亂^^)

  2. Man says:

    Mr Lumyeung,
    閱讀你的文章後, 真的獲益不淺, 亦令到我開始全面重新計算及計劃自己的處境和理財了.
    不過一直困擾了我數年的卻是父母本身的積蓄. 早些年他們為退休賣掉了生意而有一畢資金, 不過他們上一輩的人不信股票, 又不太懂投資, 之前外幣定存還算有些低風險的穩定回報, 現在都沒有了. 有想過買樓收租, 但他們又沒有這個精神和時間去四處留意. 我雖有不時四圍睇樓, 但始終不敢替他們揸主意. 這兩, 三年, 樓價卻不斷升, 實不忍看着父母一直的努力和心血就此被通脹蠶食. 而我在這兩, 三年就睇過西環, 康怡, 土瓜灣, 鑽石山, 將軍澳, 沙田等區的樓.
    礙於經驗和資質有限, 也和我本身個人的收入, 財政狀況相差太遠 (自己只是一個普通打工族), 一直令我想不通的就是怎去選區, 選價, 選payment 方式等, 還有該買一間較大的, 還是兩間較細的. 除了租金回報外, 也想兼顧樓宇的保值/ 升值能力. 雖然有能力full pay, 卻想知道是不是有好的方法可以保留更多資金以備不時之需. 現時父母的積蓄有~$10.0 mil, 年紀~60,70多歲, 父母親其中一人有慢性病, 要定期看醫生. 兒女方面都已出身成家, 各自有名下的供款物業.
    希望能得到較全面的指點. 感激不盡!
    Man 上

  3. 陳仔 says:

    係呀..第一篇寫得唔好…我無買股票的^^

  4. 喜喜 says:

    Lumyeung 兄你好
    我係澳門人, 機緣巧合下拜讀到Lumyeung兄既文章, 希望可以做到所講既40歲前有三間屋,請賜教!
    由於而家澳門既樓價升得太犀利,而租金又怪異地不成正比,一般只可收到供樓既一半或三分二既租金,故希望可以轉為投資香港既住宅。本人上年結婚,30歲,與丈夫收入為約$20,000 + $25,000,供緊層樓現值約$280M (自住), 欠銀行$100M, 手上現金約$400,000。請問:
    1. 投資那一區/屋苑較好?聽講灣仔較值租,但我希望租客質素較好,始終較少時間睇住層樓。
    2. 應該買幾錢既樓作投資?
    3. 現在還是等樓價跌少少先入市?

    謝謝Lumyeung兄幫忙!!
    喜喜

  5. 模型紙 says:

    諗兄,

    今天發現貴網,獲益良多!小弟今年32,月入48k, 太太照顧bb 暫時只part time 7K, 二人約有0.6mil cash,未上車. 因現居葵芳,近地鐵租7K兩房,覺得很不錯。如果繼續租樓不搬,在附近(首選荃灣)平單位上車收租的話,請問有建議嗎?幾錢較好?還是覺得不再租改買自住更好?
    謝謝幫忙!

    模型紙

  6. 模型紙 says:

    補充一下,小弟和太太都有入息證明。


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