買樓三次賺零蚊、投資致勝需兩點 #1084

Lum sir 你好,

本人是個案#992的讀者,之前已上過收息101 及買樓003,但因自身情況問題,希望Lum sir可以指點迷津。

QUOTE #992

“本人現年50歳,獨力撫養女兒,她16歳現就讀中四。現職投行,年薪加贍養費年入息約55-60萬(視乎bonus而定)。前物業已在2009年低位賣出,現無物業在手。現租金支出每月$11000,其他家庭資出約$15000。

手持現金只有30萬、人民幣5萬、紙黃金10萬,另有兩份基金,如需要可部分提款共15萬。

本人對投資的確沒有信心,因過往曾3次買樓(䴡都花園、帝柏海灣及碧堤半島), 後也因不同情況需要而最終無怎獲利而放售。一份基金平手而另一份獲利亦有限。沒太多買股票,買人民幣及紙黃金也在高位入市,現手持都是蝕本貨。對於投資,極之迷惑”

之前提過,因在ibank 工作,公司規定、一般市場上的投資也未可沾手;故此,相信現在一切似乎也需在置業開始。構思如下:

1)自己現時只有現金50萬,故相信只可考慮居屋申請以9成上會買200萬-250萬以下的單位(可新可舊單位)用來出租;如此想法,有否風險及相關問題要注意。

2)或是考慮以極低價(可低於150萬)之工廈之小型Home office用來出租(市場似乎開始普遍),按揭成數最多可借多少,出租風險會否很高?

3) 先行以上1或2,或準備多一點儲備,待女兒兩年後18歲,用擔保形式以她首次置業用9成貸款,買私人樓宇,此情況需否按揭保費?

 

另關於投資方面,公司最近有所修正(如附件),但要一籃子10種以上産品組合,未知Lum sir嘅ETF 或某他課堂會否運用得到,請告知。

有勞賜教,感激萬分!

ANSWER:

再次解答讀者之提問、相信是短期內最後一次。先講若「人買你又買、或唔明個投資物點用就咁去買」,輸錢實屬正常。你見讀者在過往十年3次買樓、仍「最終無怎獲利而放售」,與其他在港投資磚頭的讀者之結果有異、在於未知道樓最吸引的地方是可先借入美金而待其貶值、有越供越輕鬆之好處。最尾讀者浪費了過去十年、要長揸既樓佢無長揸、要睇位既黃金佢又揸到實一實。

 

各位留意未來時間、樓已變成不要死揸、而黃金近月越升越有。對應方法應修改為樓雖仍為理財主軸、但如財力中等、一般只揸必須的2間已足夠。當然財力很足夠的仍可在市場傲遊,而未有樓的仍需以擁有首兩房為目標。

 

讀者現在亦很有買樓之偏好、但要留意一係唔買、一係買間「正常既樓」。那筆者有何理據話細碼居屋同工廈唔正常呢?

 

先講工廈,由於是工廈契銀行上會只借5成、買入後不太能利用磚頭之槓桿性。當然明白又有財務幫班業主死借爛借、不過大家係成年人、應知道唔係上左會就係神仙的。而家個市冇人摸貨、你一買就預要上身、諗清楚。你個friend話工廈潛力大呎價升、但你究竟有冇能力守到間工廈呎價爆上既一日先? 始終每人財力唔同。另一投資重點、是投資最致勝關鍵唔係選對投資物、而是看個人持貨能力。你個心越定、越唔等錢洗、自會做出更正確的投資決定。你大跌市可以掃樓大賺、在於你有持貨力。沙士買樓、無需眼光。

 

講一講筆者留意到既劏房客層、確實在樓市仍見不俗之情況下、有劏房戶搬出5000蚊月租由洋樓劏出之套房單位、搬去又大大新又靚一點的工廈。但如市況再向下、新又靚的工廈估計都係被先放棄。點解? 因為工廈區夜晚樓下無雲南米線、無百佳、無7仔、街燈又唔多,去工廈區既小巴夜晚都班次少左。租客求方便、如果市跌起上黎洋房住宅既業主減價、工廈劏房既客自然又流返去洋房樓。「工廈劏」的業主或會面對長期冇租收既情況、令佢跌入一咪死供冇租收的慘況、不少人都係過唔到呢關將資產賤賣、投資前好要考慮該資產於跌市時能否仍提供現金流、如果無就好難守。相反係香港完完整整咁一個住宅單位、只要唔係沙士淘大呢類咁既原因、放盤出去點都有人會租。

 

另外,買間平價居屋不太建議。筆者自己估計200-250萬買間居屋應是未補地價的。既然犯法讀者都唔好夾硬將佢租出去啦。其實而家大埔翠屏、荃灣荃德、疊茵庭都可找到些3百萬附近的單位。讀者想買樓、正路咁九成或八成上會選大屋苑既樓吧。如果真係八成上會既錢都未有、停一年儲一儲、今年家庭有變請先settle。

 

至於等阿女18歲再搵佢九成上會買樓是可取的、但請勿為年青人帶來錢財上的負擔。
最後是ETF,根據讀者發予的公司通知、只要ETF不由讀者自己管理(即佢唔係基金管理團體)、而又屬於分散式有買一定數目證券之ETF佢就可以買。筆者已在前文舉出不少收息派10-15%一年之ETF,佢可參考一下。由於已近退休、全投資取向應為收息。










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