樓市幾時先跌完?

你可以問諗樣係咪搞錯? 呢兩個星期業主叫價又再升5-10%,咩事係度講「幾時跌完」?其實升同跌只係相對,望一望上圖:

黃金原來先至係1978先到而家既嬴家,大升41倍,比恆生指數仲勁! 但係如果由1968年開始計,始終都係恆指高些少。仲有就係大部份黃金既升幅,都係2000年後開始。究竟2000年後發生咩事?

 

現時好多人開始問:「How much gold need to buy a unit of Real Estate?」

你會發現係呢十年,最顯而易見係大部份物品同黃金計,對有相對下跌既情況。如果用車既價錢同黃金比,個傾斜度肯定仲大,因為樓都有租收,仲可以同黃金比下。香港樓宇對黃金既價錢比可看下圖(借用卓百德先生之報告):

 

黃金原來先係自1978到現時之嬴家,大升41倍,比恆生指數仲犀利! 但如由1968年開始計,始終都係恆指高些少。還有大部份黃金之升幅,都是由2000年後開始。究竟2000年後發生何事?

 

放眼黃金,為何不問:「How much gold need to buy a unit of Real Estate?」即要用幾多黃金先可買入「一格」樓房呢?

 

你會發現係最近十年,顯而易見是大部份物品與黃金對比,均有相對價格下跌之趨勢。香港樓價和黃金價格對比,呈現下跌趨勢。往後你把持有的一「舊」金,可以換到更多樓房面積。如用車之價錢與黃金比,傾斜度肯定更大,因樓都叫有租收,價值上仲可以同黃金一比。希望本文字解圖說後,請不要對前幾年在港之樓價大升感嘩然,有此現象是物業為了追趕升得更狂的金價。而香港樓宇對黃金之價錢比可看下圖:

 

可見於1996年後黃金對樓價比開始跌多升少,而該個時間有一人物上場,就是幾年前「收山」的前聯儲局長: 格林斯潘。黃金於他上任之後,只是大漲小回。而聯儲局長之特點是: 不同於總統只可一次連任,呢個位冇話可做幾多次。格林斯潘五次,現時的伯南克,暫連任一次任期到2014。

 

你可能有諗為黃金是否無敵之投資場所? 那又未必。不過至少維持多幾年。早前已有很多文章指出金價同貨幣供應量是成正比,金價還比供應量「跑」得快些少。可惜金有近九成(12%)只作儲藏用途,比起其他實物如貴金屬或樓房在投資角度上總是差。長者在投資組合中放入黃金有幫助,而後生先用槓桿買樓看來更有著數。至於股票與金根本找不到任何關係(correlation),都係短炒當娛樂就算。

 

於貨幣脫離金本位後,如脫疆野馬不斷眨值。美國最終目的當然係利用貨幣貶值去減少債務,有別國睇唔過眼想同美國鬧番既,更可打場仗等美國有藉口「reset」過全部欠債。至於幾十年後美國有何招數,根本無謂去諗。在紙鈔被不斷印製下把人工換作實物更是王道。

 

另外亙聯網已成為日常生活一部份,網上購物越盛行有機會令樓價上升現阻滯,因公司租街鋪之意欲將減少,此乃亙聯網於廿年後或會給予樓市的衝擊。現在要令網上世界變得更有價值,先解決大眾對網上資訊之不信任。根據美國調查市民對電視及報紙上資料確信性達61%及66%,亙聯網只有41%,兩方面的距離有望逐漸拉近。但網上地域名有價有市已是不爭事實,到時或會成為另一個炒賣市場,到時真係虛則實之,實則虛之!

 









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2 Responses to 樓市幾時先跌完?

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