屋苑打擂台: 牽晴間 vs 浪翠園 – 新鴻基樓Round2被KO

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。

文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2015年11月

上述期內總升幅: 牽晴間 147%, 浪翠園  107%

落成日期: 牽晴間 由恆基發展。各幢約於1999年落成。浪翠園由新鴻基發展,1992-97年陸續入伙。

 

From To 牽晴間 浪翠園
Jan 2015 Latest shown -1.08% 5.28%
Jan 2014 Dec 2014 20.00% 8.06%
Jan 2013 Dec 2013 6.06% 5.70%
Jan 2012 Dec 2012 36.59% 11.00%
Jan 2011 Dec 2011 9.11% 21.93%
Jan 2010 Dec 2010 18.25% 13.60%
Jan 2009 Dec 2009 23.94% 25.05%

 

筆者解答過不少居住於深井的讀者之問題、對是否保留自住樓一事大都予負面評價。今次抽取位於深井的浪翠園,由2008至15年的失幅實不失禮、累升107%是中規中矩。當然深井四大屋苑麗都、海韻、碧堤同浪翠、實以後兩者質素較高、雖未有深井單一區的呎價比勢與他區比較、惟看倌若想在深井置業、一般請期望做得好只能與全港中原城市指數走勢同步、若單位在區內是屬較次一群、要有跑輸大市之預期。

 

上表見2011年尾開始有樓市辣招之後,牽晴間的走勢多比浪翠好。鐵証買樓先要研究location最好再霸埋個稀有性、而跟新地會去買樓、不會次次真因為質高而跑贏。上次駿景園輸比長實銀禧、今次同樣係新鴻基既浪翠又輸埋比恆地,主因一是深井地利會改善之機會很低、二是浪翠園的業主不少是蟹貨持有人、九七年入伙。於樓市高位賣樓的屋苑很多時呎價會跑慢一點、浪翠園、駿景園、比華利山都係咁。

 

最佳換樓時機:

比較(牽晴間/浪翠園)。此比率在0.77-1.17之間上落。中間均數在0.95

當數值逼近1.17,為牽晴間換做浪翠園的好時機。

當值逼近0.77,為賣浪翠園買牽晴間時機。

今時數值為0.95,剛好在平均水平。此兩屋苑暫未有亙換意思。

 

筆者自己會選 牽晴間。因浪翠園所在深井有幾個問題。

  1. 當地再可發展的土地已無幾、靠新建築物去吸引新人流(例如政府起間醫院)的機會不大
  2. 大家入深井行一轉、會發現街道全部係街坊生意居多。深井是少有的純住宅區、無商業。亦不具備條件好似荃灣愉景新城一樣花錢大裝修做小朋友主題商場。愉景新城本身就有不少實力中產加三房、所以新世界覺得大翻身有得做。要將碧堤咁樣攪、一是佢地座無大商場、二是建深井區的特別地標、莫非是踩單車基地? 或燒鵝食街?
  3. 深井路網不能配合、區外人入去只會塞車。荃屯鐵路未能上馬、該區困區是也。

 

Total Periods = 389
牽晴間 > 浪翠園 323
83%
牽晴間 < 浪翠園 65
17%
牽晴間 = 浪翠園 1
0%
Math Check = 389

 

那邊的樓較好炒?

上圖為back-test,假設在2008年後至2015年尾每星期有一對買家同時入手兩屋苑( 牽晴間/浪翠園),那邊買家持有至今的升幅較距大?

結果為2008年至今,牽晴間買家在389次中一面倒發生323次比 浪翠園 高之升幅、而相反 駿景園 買家贏有65次。牽晴間較好炒。










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