今日諗樣都要搵bosco黃宗澤做headline先得!
八年，可以令一段情玩完。八年，你可以選擇為自己儲起122萬或擁有一間供左一半既樓。
個案:
甄寶群 – 中國富強金融集團 財富管理部主管【節錄明報專訊七月二十日】
楊氏夫婦希望換樓。賣掉現樓，再償清按揭（110萬元）及扣除佣金等雜費後，二人仍有186.5萬元。簡單假設減去16.5萬元作為新居裝修費及雜費，二人可投入170萬元作為新居的首期。
買現市值四百萬既三房，以按揭利率2.5厘及供款年期為20年計算，每月物業供款約8800元至1.18萬元。因應二人現時每月尚有盈餘3000元（4萬+1.2萬-4.9萬），即使供款於換樓後可能增加2800元，二人料將應付自如。
8年後可儲122萬作第二層樓首期: 當子女出生後（1年後），二人便要面對子女的生活及教育開支。隨着子女日漸長大，有關開支必定水漲船高。幸好二人的收入料會同步增加──首6年每年加2500元及第7年起每年加500元，故可望兩相抵消，甚至還會錄得盈餘。
這時候，二人終於可以規劃較長遠的理財投資方案。建議分2個階段進行。
於首階段（第1至第8年），建議二人將之前每月投資股票的1萬元及盈餘，投入月供基金（投資組合參考附表）。假設基金的每年回報率有6%及只計算月供1萬元，基金的市值在8年後將達至最少122.6萬元。套現後用作支付第2個物業的首期（假設為樓價三成）的話，可以買到屆時價值400萬元的物業。然後二人承做20年按揭並立即將物業出租，交由租客代為供樓。
踏入第2階段（第9至第19年），楊先生將繼續沿用首階段的方式，進行第2輪的月供基金投資，目標是為長大至18歲的子女預備大學學費。
透過此階段共11年投資，令基金的市值預計將增至最少185.5萬元。預期19年後及20年後，楊氏夫婦已經分別完成對基金及首個物業的供款，可以集中火力提早償還第2個物業的按揭供款。相信不必等60歲，二人已可憑藉租金收入及強積金，安享晚年。
諗樣意見:
首先，諗樣不是在此批評主管，不過見呢篇文係網上都唔少人comment，所以攞出黎同大家講講。首先佢假設人工四萬既楊生係一年後，每年加$2500人工持續六年，呢個假設未免不合時宜。而家香港就係卑微到每年加6%人工for六年都未必得，但係老麥就季季加價，全世界都比人加租。
另外網上有comment話楊生係而家計起九年後儲到$4.0mil根本買唔到間似樣既樓，諗樣覺得又未咁極端。 不過銀紙會用越黎越快既速度貶值就可肯定。諗樣覺得主管提議既，未免又係「old parents」教你既一套致富方法:賣樓賺左1.865mil就要用哂佢去買新樓同裝修，一蚊都唔可以留起佢拆開買多間樓? 「儲錢，洗哂佢，乖乖地儲錢，又買樣野洗哂佢」咁既儲錢態度，係今時今日既香港仲行得通嗎!?
如果楊氏夫婦將現樓加按及租出，情況會點? 首先現自住樓市價約296.5元(因個案中話如賣樓找清1.10mil銀行欠款可餘1.865mil)。佢將現樓加按至五成，套出2.965mil*50%-1.1mil = 約40萬。由於結欠增至1.5mil，樓按供款增至$6338分25年還。
楊氏夫婦可將手頭上40萬用九成上會買間三房，同主管建議一樣。只不過主管話要賣左現樓套百幾萬做七成上會，諗樣就加按40萬出黎做九成上會，另外舊樓可即出租收錢。假設買入3.7mil較大新樓後，做九成上會分三十年還每月供$12300，楊生月入四萬可獨力供哂兩間樓($6338+12300)有餘。舊樓假設收租回報4%，月收$10000，補貼舊樓按揭仲有$3600蚊淨，自己實攞$(12300-3600)=$8700出黎供新屋就可以換樓兼upgrade做包租公。
當然諗樣之計係較大風險，假設樓價跌三成，楊生如真係比銀行call loan的話就要賣出舊樓套番$(2.1-1.5)=0.6mil去補番新樓short左個$3.7mil*(30%-10%)=0.74mil。不過你只要乖乖地有供樓銀行好少call loan。另一個風險係楊生比人炒左，而人工又搵唔番原本既7成。但係諗深一層，楊生用諗樣方法係供兩間樓既支出只係$8700，而主管方法供一間就要$8800。
到一年之後，諗樣就唔會供成一萬蚊個月既基金咁多。供幾千基金一個月而持續十幾年對累積小朋友讀書錢更有效。本樣同網上comment不同，認為長遠黎講6%基金年回報假設還是可以的。但係楊氏夫婦供少左基金而可用淨番既錢睇多間樓，係大通脹同貨幣貶值下更見優勢。
總括而言，主管就叫你努力每月將錢儲起，望天打掛希望基金可以比6%年回報你去滾存百幾萬，可憐既杏兒就係咪咁諗呢? 諗樣就建議你借到就先問銀行借，用時間去貶去你欠下原本幾百萬既樓按債務。今日你用三百萬港元換到一間樓宇實物，他日你只需攞返內涵值越黎越少既錢去還就可以了。咁做就好似美國政府一樣，有就問你借左先，債務用美金計，只要我整到美金貶值第日的就唔使還咁多啦! 諗樣建議楊氏夫婦係黎緊十幾年同美國政府坐埋同一條船，實在可令長命既佢，淨番更多資產為自己退休打算。宗澤可能放棄了同美金一樣，日益眨值既杏兒，而轉投內地女子懷抱，所以你話女人唔實際D，真係唔知老黎點算。浪漫呢樣野，都係留比男人做啦!
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