樓換樓要注意既地方

文章約在2013年由諗sir寫成

本星期都係逐一解答blog中讀者問題,按此處見更多文章及問問題

 

P先生問:

 

剛拜讀作者一系列文章, 令小弟茅塞頓開. 現小弟面對以下問題, 希望lum兄能給我點意見.
小弟剛於上週出售了自住單位, 出售原因是因為我有兩個孩子-1男1女, 3歲以下, 覺得居所空間不足, 所以想換樓(現樓實用面積 340 呎), 還清按揭後, 有現金約$2,000,000.
本以為貴賣貴買, 但發現原來出面盤少, 而且十分貴, 讀完lum兄文章才知道不用賣樓亦可加按去買第二層樓. 但太遲了.
想問lum兄, 現在應先租再等買, 還是貴買貴賣? 另按lum 兄方法, 是否亦可以買兩層細價樓, 用收到的租金補貼自己去租一間大一點的單位. 我現在月入HKD33,000. 而太太是全職主婦. 望lum兄暢教

 

答:

買左樓但係出唔到貨?

老實說在一開首就做錯了,P先生在問題中都講已太遲。如果你住係金獅花園呢個大屋苑而手頭上應有近百萬cash,應該先買樓後賣番。你會問如果買左樓但係出唔到貨點辦? 以你$33000月入計,你借到盡應可借到四百萬。因借$4.0mil分30年還每月供款不超過月入的一半。所以你應加按幾十萬出黎,連同自己近百萬既cash比三成首期上間三房,然後將舊居賣出。如果真係同時hold兩間樓批唔出按揭,你可以將賣出舊居既成交合約交比銀行,只要成交期不遠佢可以將舊居供款剔除於計新樓上會既每月支出條數上。仲有懷疑可以係買新樓時做個預先批核先買樓。

 

另外有兩樣野可以幫到你,延長成交期同埋過渡性貸款。過渡性貸款就銀行幫新舊樓交替而要週轉所提供既貸款,利息會高些少,不過幾個月貴息就豪比佢啦。但睇P先生既case,佢有既cash應該唔使搞咁多野,用自己錢比左首期再快快手沽出就攪掂。當然你會話舊居沽唔出點算? 所以又係個句: 最好第一間樓都係買大屋苑,如果想換樓就咪攪村屋、單幢、唐樓呢D難度野。

 

 

加大居住環境同時,唔想加太大碼買樓

回到現實,P先生小朋友長大要換樓好平常,沽完金獅先去睇樓發覺而家冇盤係手實在無奈。不過佢而家有一個strength就係冇樓係手,做九成上會都仲可以。(但勁貴按揭保險費,成十萬!)筆者建議佢都係上返車先,你真係唔知振英會攪成點。諗樣係七月早期就提過5000個白表居屋資格只會推升全港樓價,精於計算既港人已極速「再」推起了居屋價,講到錢香港人真係冇面俾,令香港市場極有效率。 P先生而家要問自己一個問題: 究竟買大間D住好些少而冒高D風險? 定係住番同樣大但新淨D既樓當換件靚貨(樓)算數? 諗樣選第一個choice! 只不過在加大居住環境同時,唔想加太大碼買樓。畢竟在此樓貴之際,買個好地方住又留多些少cash,等下round再出擊方為上策。

 

 

由大圍upgrade到何文田

筆者帶大家到何文田俊民苑。你一聽可能就話三十年樓點住人? 其實而家好多新起既私人樓都唔見得特別好,因發展商而異。俊民苑你區內最大居屋屋苑,成交多而實用率至八成,大廳冇窗台及設有兩三房任君選擇。比起P先生舊居金獅花園以大窗台為主強多了! 三房約4.30mil而兩房3.60mil,建議有「水」係手既P先生比首期一百萬上車,就當之前賺到既錢當今次比首期,由大圍upgrade到何文田! 是的! 人永遠都用區域劃分階層,住係何文田點都聽落high過大圍,而呢個high字令冇地鐵而又老舊既居屋俊文苑仲keep係六千蚊一呎! 仲有而家該屋苑係冇哂盤咁滯,P先生真係要比時間努力搵,相信係同剛完成中小學派位有關,所以咪話三十年樓冇人吼。

 

如決定唔一定換三房,住大兩房都可以請睇附近的欣圖軒,房協出品而十四年樓。兩房約4.3mil而三房約6.0mil。該屋苑三房太貴了,P先生要比哂所有cash仲要借盡先可以供得起,而兩房比一至三成首期上會都可以。雖然兩房比俊民苑貴幾十萬,但裝修時未必要全屋換電換水喉大執,慳返唔少。俊民苑/欣圖軒比金獅花園都係「半方便」個隻,應該交通可以好快習慣,但勝在何文田有強勁校網。當然何文田只係眾多其一選擇,而P先生只能買該地段既居屋,對居屋討厭者應摒棄本篇意見而到另區尋之。

最後關於P先生問「買兩層細價樓」? 諗樣唔建議同一時間買兩間樓,都係買好一間,遲下再買吧!

 

 

總括而言,本樣試下總結樓換樓既細節:

  1. 如果你住得安樂,都係換返自己屋苑既大單位啦。自己屋苑可以搬屋快,如你唔係第一次買樓兼熟價仲可以去屋苑四周圍留意下,自己同賣家直接deal慳返(十)幾萬蚊傭。如你搵agent係同一屋苑買同賣都係好處,淡市一次過比兩單生意個agent佢點都應該減些少傭比你。(當然諗樣唔同意大幅減傭、 agent哥哥做生意可是有血有淚的!)
  2. 先睇樓,後先諗賣。你睇完人地點開價就知自己點開價架啦
  3. 係決定好要搬到邊區同埋縮窄到主睇兩至三類間格單位既時候,開始放自住樓盤,開頭唔使點減價,開價比市場大10-15%啦
  4. 你一邊放盤又一邊睇樓當然好忙,當你睇中要買既單位開始講價,講到你同賣家價錢既different少於3%(或大都不過5%)既時候,你就著緊賣個邊
  5. 賣個邊開始減價,希望lock到2-3個買家係同你心中價錢少於3%difference
  6. 冇信心新樓上到會既可在此時到銀行做pre-approval
  7. 探聽賣樓比你個業主成交期要幾耐。不妨講比agent聽你係換樓,要三個月或更長成交期
  8. 賣自己間樓比人當然要短成交期,最好一個月,或個半月。
  9. 重覆step7及8,如果你可以做到賣樓收錢係先於買樓交尾數既時候,你問銀行借按揭都唔駛借咁多。因你可用賣第一間樓賺到既錢cover落新樓處
  10. 夾唔到step9所講既野,都有過渡性貸款幫手,同銀行傾下
  11. 小心唔好賣樓比睇落冇咩錢既後生仔(問agent),筆者真係聽過有朋友賣左樓比xxx既新婚夫婦,搞到朋友要為新婚夫婦「上唔上到會」而擔心。因佢上唔到會就比唔到錢你,你都中招架!

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(六)15:00-17:00

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*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
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新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
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股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
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參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
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細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備

報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月
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團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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