[陶冬]內地一線與三線城市房價出現背離?

農曆新年之後,北京、上海、深圳及個別二線城市房地產市場異常火爆,資金加速入市,房價躥升得令人瞠目。上周末滬深漢寧連環推出樓市調控政策,新華社發文警惕房地產虛火,房市小陽春面臨政策挑戰。

 

  這是一場流動性主導的樓市反彈,其背後是充裕的流動性和不多的投資出路,地產商在升市初期做了一點手腳,但是房價上漲後資金的湧入速度超出了所有人的想像。此輪升勢集中在一線城市和個別二線城市,絕大多數三線城市並未受惠,部分地區更出現了資金的虹吸效應。

 

  政府在房地產市場的如意算盤是,引導民間的高儲蓄去化解住宅的高庫存,但是中國房地產市場的一個突出問題是地域性不均衡。儲蓄和購買力主要集中在沿海地區,尤其是超大城市,然而接近八成的住宅庫存在三線或四線城市,那裏的就業和收入增長都相對較弱。房地產市場有強烈的本土傾向,北京上海人在金融業賺到錢,杭州深圳人在IT業賺到錢,一般買的是當地的物業。但是這些城市的房價已經很貴,進一步飆升使得和打工族的工資收入嚴重脫節。這些城市的房價收入比率或租金回報比率,全部名列世界前茅,無論從社會安定還是從金融安全角度看,都是為政者的心病。

 

  但是中國經濟處在下行周期,逆周期刺激政策的邊際效果愈來愈低,投資與出口疲弱,房地產政策是宏觀控制鍵盤上唯一一個仍能夠對實體經濟有效操控的按鈕。同時,房地產行業所牽連的上下游行業極多,對整體經濟的撬動效應極大。賣地收入對於地方收入至關重要,目前地方政府的財政狀況可謂捉襟見肘。相信政府此時此刻不會輕易對房市痛下殺手,讓經濟引擎死火。

 

  筆者相信政府不反對房市上升的方向,但是不滿意資金的狹隘流向。政府在房市調整中的意圖,在於引導社會資金配合去庫存,同時為經濟注入活力。基於這個判斷,筆者認為此次房地產市場小陽春應該可以橫跨幾個季度,屬於流動性驅動的升市,間中多見政策干預。

 

  不過必須認識到,政策並不是影響市場的唯一因素。與之前政府主導的下行周期不同,此次房地產市場調整是由高庫存觸發的,乃市場因素主導。房地產市場軟著陸的前提是有效的去庫存。目前中國已建成住宅的庫存量超過七億平方米,加上在建項目則超過十一億平方米,絕大部分位於三線以下城市。化解庫存壓力仍是中國經濟必須面臨的考驗。

 

  筆者也不相信三線城市房價跌,一線城市房價可以照升的神話。從購買力和土地供應看,的確一線城市有優勢,但是一線城市的估值(如租金回報比)明顯存在泡沫的跡象。地產商多數同時經營一線和三線城市,一旦三線城市出現大幅調整,一線城市很難不受殃及。或許一線城市的調整幅度較小、下一周期反彈力度更高,但是筆者不相信一線與三線城市在房價上會出現周期性背離。

 

    本文原載於今周刊,為個人意見,並非投資建議或勸誘。

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TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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Jack Sir 簡介

  • 國際市場資深全職交易員Option Jack
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Option 2  :課程內容

SP trader 之簡單使用

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合約量及簡單對沖之認識
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Option 1 , 2 重點回顧

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何種的心態面對持倉比以何種交易策略入市更重要

  • 持倉的獲利與止損才是決定的結局
  • 期權交易除了認識各式策略外,還必須考量方向錯對的後續應對部署,這才是交易的全部。
  • 無論long short ,最大的疑問是:何時全身而退,何時有盡賺盡。
  • 除了分析錯誤期權交易習慣外,這次會著重於交易態度,
  • 分析應該運用的期權策略時機同時,更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
  • 無知並不可怕,可怕的是不知道自己不知道。
  • 更可怕的是,以為自己都知道。
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call put 4式:

01

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上堂情況:

02

 

Option Jack,在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現,可以FB日誌,直播及散戶奇兵為據:

2015年大時代前,3月28日的 ‘擋不住的誘惑’,預期:升200點若不追,升2000點時會後悔。

2016年2月11日,預視跌市將終極一跌後結束,2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出:突破21000點,寧可追錯不可放過,升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出,升破22000點,應由淡轉好倉。(12月30日已表明轉好倉)

2017年5月9日指出,突破24500資金位,全面轉好倉應對。

5月18日指出:最強藍籌:平安保險.

6月28日指出:在直播中只推薦匯豐及江西銅,隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油,有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日,於年底前仍然積極憧憬年後升市,持續建立好倉!

2018年1月2日,年初首個交易日,繼續加注好倉!

2018年2月1日 ,在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌:開始做淡港交所

2018年6月初,好淡分界線31000,跌破轉身

2018年6月中,跌破30,000點,繼續做淡,博破底

2018年6月中,持續分析388 long put 值博,至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底,分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日,分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日,在散戶奇兵分析,28000為好淡分界,跌破更淡。

2018年8月14日,分析銀娛破底機率高,幻想價:50元之下。

2018年9月初,直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日,分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月,分析兩星期轉勢,連續3次

2018年10月,提出騰訊見底論述

2018年11月,提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底,提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日,提出港股年初效應,第一目標27500點

2019年1月9日,直播指出可能升到1月尾


美股隊長

美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



20170614-2

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1. 草船借箭 III號
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左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


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期權操作兩種心態-如何二合為一?
如何用構建期權組合,減低操作成本?
如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?

 

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圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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