[汪敦敬]樓價新常態鐵三角 (2016/04/01)

梁振英上場的確是改變了香港「地產霸權」的格局,但是無論良性或惡性,政府與發展商之間的角力根本未完,仍持續著!筆者認為樓市上落起跌本是平常事,甚至是好事,但是,現在太多人脫離現實去評估樓市了,發展商會將樓花恐慌性拋售!?你認為香港兩位首富會「好唔掂」要蝕讓樓花?劈價?互相踐踏?將經營多年的地皮以低價賤賣去成全新一代的「上車傳奇」?

在發展商來說,香港政府已做得太多了,大量增加競爭對手、取消了勾地、發水,也實施了《一手樓花銷售條例》,再加上了樓市辣招令購買力大減,但收樓「落釘」的成本卻大增,梁振英上場的確令地產霸權的利潤由「厚切」變成了「薄切」了。

政府做了不少,效果亦不俗,近年的劈價勢更令樓市出現了大量的340萬以下的二手私人樓放盤,這些都是人均入息中位數字的年輕夫婦可以合資買得起的物業,加上一手樓花近年的銷情已經比供應更少,我認為市民應該知足,不應該要求太多,要明白現在的入市時機其實是難得的,長遠樓價應該是繼續上升的,看看以下的數據,大家就明白!……

根據土地註冊處資料,2004-2010年平均每年二手成交量是91,456宗,這段時期既沒有類似沙士的天災、不是樓市谷底及最高峰,我認為是相對合理的正常成交量,但在2011-2015年實施了樓市辣招下平均每年二手成交量是53,537宗,即是平均每年減少了的二手成交應是37,919宗!(一、二手相加則是平均每年少了40,868宗)!

換言之,自2011年推出樓市辣招後,這五年的時間内二手成交量減少189,595宗(一、二手相加是少了204,340宗),那些成交及購買力去了那裏?需求又去了那裏?但市場少了成交後,理應二手放盤量會累積增加才對,但事實並沒有出現,二手放盤量反而大減!

在量化貨幣加樓市辣招下(滯脹來臨加上入市的風險及成本增加,市民傾向「揸貨享增值」),二手市場放盤量也大幅減少!由2010年11月1日至2012年10月1日,屯門放盤急跌了49%!到截稿當天仍在減少中!(見圖)

以上各點是顯示了在新常態中的樓市有兩個特點,第一是大量的購買力是不斷聚積,第二是成交量卻不斷減少,在購買力過多,成交量過少下,形成了「樓價鐵三角」,龐大累積購買力社群的三角形尖子部份更會支持著少量的高樓價成交,而三角形的大部份人雖放棄了置業卻成為了強租客支持著高租金!最後也牢固地支持著樓價!

在奇貨可居及業主實力普遍強勢下,最強購買力便聚焦在很少的成交中,令成交價不跌反升,升高了後的樓價亦更少人買得起樓,但是原本的業主日益供滿樓,而新置業的又是能跨過高門檻的優秀買家,於是市場的持份者實力穩健者比例日眾,樓價升的步幅更大,但聚集購買力雖是真確購買力,但並不及整體購買力平穩,所以調節時的落差亦較大,近期的所謂「劈價勢」其實不是傳統的樓價調頭,而是新常態的市場運動而已,樓市正以更鞏固基礎地以闊幅度上落,以為樓市會如98年結構性下調其實是美麗的誤會,後市一樣會以較大的幅度反彈呢!










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