跌市買樓既準備

現今大部份既人,都話要等個樓市跌先買,咁你有冇諗住跌到幾時先買? 答唔出既人你好可能係貪心既人,一心諗住跌得越多越好,睇戲食花生諗住全香港既業主x街死你先入市。根據本樣所見,呢類人有八成以上都係未買過樓既,對買賣流程、交易所需、上會必備都未諗齊而到真係跌時又未必買。對地產agent哥哥而言,呢班人真係諗唔買,確實係「諗樣」一個,避之則吉。

 

香港樓市行順水已經近九年啦,近一代既人可能唔知沙士個陣問銀行借錢有幾難。就等我地講下跌市買樓有咩分別。

 

買樓要講金,總括而言你要係跌市時買間三百萬既樓自住,最少都要有樓價既四成錢先有得諗。先比條數你睇: 當你係後生仔想買間新淨D既兩房上車,現市價為HKD3.0mil,例如荃灣爵悅庭細兩房咁。係樓市大跌三成之後該樓跌價至2.1mil,你要需準備3成首期,銀行再比個九折估價你,你要上會既首期係2.1mil-2.1mil*0.9*70%=0.78mil

你可能問唔係呀! 78萬我儲n年都未有,你玩我咩? 乜自住樓唔係有九成上會既咩?本文列出以下因素,為上段觀點提出理據。

 

特種職業免問

唔好以為銀行淨係唔想借錢比低下階層,就講2008年既金額海嘯,咩i-banker,證券分析員全部借錢免問。連銀行一個普通員工都唔想點借比你,因為電視上面日日播住獅子錢莊點「送人出門口」既情景。專業人仕會唔會最穩陣? 如果你係一個事務律師,銀行都唔會借咁多比你。因樓市一差冇人買樓,做樓契生意自然少而事務律師首當其衝。會計師唔荒有啖好食,你可以番睇08年四大會計師行點炒人點安排人放冇薪價。連律師咩師都攪成咁,你都係時候問下自己有幾多cash係手先敢係跌市買樓。千祈唔好諗都唔諗就劈頭同人講句:「我等跌市先買!」如果條友識野兼唔俾面再問落去,冇planning既你可能顯得傻仔兼低能。

 

醫生或警察

如果樓市已大跌三成,手上真係得幾十萬既你要問下自己肯唔肯冒借九成既風險。如果你唔係醫生或警察(or公務員),你行入銀行借九成都已經比職員「西」面,因為申請九成要比更多文件,仲有就係攪一大輪你都未必批到。如果你年過廿八都仲係諗自己可以等出面跌到x街而自己可以施施然咁上會,你需要醫生或警察。幹麼醫好自己,一係叫警察一槍了結自己。

 

佔價嚴重不足

樓市大跌同股災一樣,成個market既人都係「死老豆既樣」。建行(0939.HK)股票會有人同你講$3.6唔好買,等兩蚊先。樓市一樣,銀行聘請班「產業測量師」已經將佢心中過份悲觀既情緒反映係估價上面,個業主開價三百萬,可能銀行估得二百六十,好似知道樓市黎緊仲會跌兩三成咁! 銀行估2.6mil就算佢肯乖乖地借七成比你你都要比$(3.0-2.6*0.7)=$1.18mil先上到會! 聽到呢度,希望你知道做沙士撈底而成功沽樓大賺既人一D都唔容易,學簡炳墀咁話:「有食力先係最重要!」

你想買都冇盤

呢幾年樓價升幅已鉅,係2010年前置業既業主至少有兩三成水位。股市又唔生性引唔到人用孖展炒,即係唔能夠用三四千點股指跌幅引發業主套樓救股。要得業主用大舊錢買股然後走投無路賤賣間樓比你,恆指起碼要升番二萬五再倒插去萬六先有人「死比你睇」。咁即係股樓兩邊都見唔到熱熾既炒風,好難逼到人劈價賣樓。諗樣相信呢兩年樓價就算跌,都未必有大把樓盤比你睇! 冇盤,買左都係一般貨色,價錢冇水位單位又唔矜貴。對此點有疑問可以學新特首落下區、睇下樓。你就知而家睇黎睇去都係幾個盤,講5-10%價都好困難。

總括而言,跌市買樓要準備好證明比銀行同埋三成以上既首期。

準備好證明比銀行見:買樓之前既幾個準備 

仲有,78萬係唔夠的! 經紀傭兩萬幾、印花稅為樓價1.5%,再加十幾萬裝修家電,你冇九十幾萬都唔掂。請及早作出準備,庸才需找份穩定工作(見另文「庸才免費有屋住」)。筆者最唔想見到人等而咩都唔諗,如果你話工作忙唔得閒諗,請再問自己心水樓盤既1-2%升跌,抵得過你成個月人工嗎?










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