應該贖樓還是買第二層樓好呢?

個案:
Ricky自住樓尚欠本金0.8mil, 利息欠10萬左右,即共欠0.9mil,樓價現值1.65mil,按揭利率2%p.a.,每月還$7035仲有12年先還完。

手頭上資金有大約0.9mil,以前買股票、外幣都輸錢,希望向第二層樓出發
Ricky想等樓價稍低時再買一層樓(大埔區)收租,不過朋友又話試過自己間屋冇人肯租,買樓收租正一「自己出雞租客出鼓油」,每月除雜費得番幾千蚊冇著數

 

咁應該先贖回第一層慳息先定係留cash係身邊?

佢同太太每人入息兩萬,無重大債務。一個月只可把四萬家庭入息中的30%即12,000儲起

 

Ricky如將手頭上現金用黎還樓,樓按就一筆勾銷,放下心頭大石。但三十來歲的ricky,在此低息環境下,筆者還是建議錢留在身邊好。

原因之一是ricky放左筆錢贖契後,日後見樓價低想將張契攞黎加按套現,現只可套現估值五成。政府為收緊按揭已將700萬下樓宇現金套現上限減為五成,你同銀行講套現係為買第二間自住樓出黎比屋企人住既有機會到七成,不過真係唔保證一定得。假設樓價不變,ricky第時只可套回1.65mil * 50%=0.82mil,少於現時手上cash0.9mil。如樓價復跌而政策未有放寬,套到既錢將更少。

 

贖契後你張契放係邊
另一原因係贖契後你張契放係邊呢? 真係放係屋企? 如果租個保險箱而又要放得落張契既有冇人答到平均每個月要幾錢? 同你供樓現時每月支出又如何比較?

Ricky留筆錢係身邊,利率如加至2.5%年息,計佢等足三年唔還錢既成本約為$0.9mil * 3 * 2.5%= $67,500。假設Ricky心目中搵緊$2.0mil既樓,搵租客既成本加上買一間樓既傭金支出約為$30,000。買左樓之後收租之後可為佢帶來兩種收益(可為負收益)。一為物業升值收益,每1%既升跌可為正負$20,000。二為淨租金收入。

 

小明做法絕對不值仿傚
筆者朋友小明而家向第二層樓出發,佢話想做七成按揭先要買入物業時註明交吉收樓,現時買樓收租規定最多做五成按揭上會。不過,小明係交吉收樓後同銀行講自己買比老豆自住借七成上會,然後上哂會後偷偷地租出去。一旦比銀行發現應該會比銀行即時加息到3-4%年息,冇咩聽過會即時call loan收樓。當然小明做法絕對絕對不值仿傚。同埋此方法係做到第三、四間樓成功率會降低。係政府推出按揭信貸資料庫要更花心思同計準人工先可以做第三同四間。

 

買左2.0mil既樓,比左0.6mil首期,分二十年還年息2%每月還$5900(本金佔$3600)。而家兩買樓夾埋每月供$(7035+5900),少於借款人總入息一半而應可上會。筆者會選擇買新界區交通方便既舊屋苑,現時名義年回報仲有4.2%。你搵唔到呢個回報就咪鬼買,再等。咁收租即係2.0mil*4.2%/12=$7000。水電煤租客比,管理費同地租每月約為$800。粗略一計收實租金係$6200,用$5900還按揭本金佔$3600,即係呢間樓每月幫你儲到$3600+$(6200-5900)=$3900,實質回報為$3900*12/2.0mil=2.34%,其實真係幾低。你買既股票一日都升唔只3%,點會接受2.34%呢?

 

等通賬幫你手 
筆者認為買樓收租係一個見效慢既投資方法,所以不怪有短視之輩提出「自己出雞租客出鼓油」既說法。依諗樣之見,買樓收租主要為自己提供一個長線現金流,而該現金流(即租金)係會同社會通賬齊步升值,相反你當初應承既按揭還款額會買得越黎越少野,係收入增加還款成本貶低下,業主十年後可擁有一個「產出高現金流」既機器。當然深信黎緊十年只有通縮既人可以close左呢個window,另表高見。十幾廿年唔係人人肯付出,所以咁多人走去買低傭金、回報快、升幅大既股票實在十分容易理解。係將你既錢倒落股海之前,你要問下自己借錢買樓等通賬幫手容易做到多D,定係自己更有信心係股海淘金多D,邊個D因人而異。

 

當然買樓要儲首期,業主相對要有穩定入息先做到。正因為入場成本高係其一原因解釋點解樓價跌得冇咁甘,而上升週期比股票來得長。樓房持貨者一般較有實力,唔會價錢一跌而出貨四散。

 

係計租金回報有人會用首期60萬黎作本金支出(唔用總樓價二百萬),咁計就會有租金回報7.8%。至於潛在物業升值收益,每1%既升跌可為幾萬蚊,願唔願意有呢個帳面上既賺蝕自行判斷,筆者係唔會睇一時升跌既。諗樣愚見為如果你仲係四十歲以下,好應該善用呢幾年樓宇升值而套出既現金為自己買樓收租,令時間加上通賬為你工作,眨去你爭銀行既樓按同埋賺取一個跟通賬齊升既租金收入,呢個動作你係六十歲已經做唔返。至於買股票當然唔少得諗樣,不過本樣玩埋都係打個和,股海淘金都係留比高手去做。

 










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