48歲由零開始#1058

 

最近才能有緣看到諗sir文章，獲益良多，不期然與很多人一樣，嘆一聲相逢恨睌。時光不能倒流，只有向前看。正修讀3月份的101收息班，希望打好理財基礎，不像以往盲目投資或投機，結果一敗塗地。時光快逝，本人已48歲(薪金$36500)，妻31歲(兼職薪金$6500)，她差2年才能取得永久居民身份證，未曾過置業，一名女兒10歲。

 

本人因之與人合份做生意，最後倒閉收場，積蓄差不蝕光了。現我名下只有一自住物業，估值325萬，欠銀行87萬，每月銀行還款$4,400。若按爆8成，可得資金325*0.8-87=172萬，加上儲蓄10萬，共有182萬，無其他負債。想將有關資金做合適分配，部署退休。

兩夫妻合共借貨力為36500 + 6500  / 10,000 *0.5 * 2.59 = 5.57

 

一生兩宅

在屯門再買入3房單位自住，樓價400萬以內，以老婆名9成上會(我做擔保人)，預計總使費為70萬，借銀行360萬。

若實行此方案，轉按金額會減至5成，以便把原有物業出租，即可按出162萬，扣除欠銀行87萬，可得現金約75萬，扣去70萬首期，只餘5萬元。

 

家庭每月基本開支$28 , 000。

2層樓供樓共 : $22,940

預計租金收入 : $9,000

預計買樓後家庭收支

43, 000 + 9,000 – 22,940 – 28000 = $1060

 

按上所計，知道現時要再買樓實是非常勉強，亦不知非永久香港居民可否做到9成樓按，此外，計過即使買屯門2房單位亦相差是非常勉強，不知我的想法有沒有錯?

 

若按爆8成，共有170萬資金(172+10(儲蓄)-12(應急現金)，35萬投放於5年double保險，預計5年後可得70萬，由於本少135萬投放於年息20%的債基方案，年收入約27萬，月收入為$22,500。減去增加的供樓開支約 $6,000，月入增加約1.65萬元。由於供樓開支增加部份，可用儲蓄抵消，因此應可全數儲起債基收入，2年可得54萬。2年人工上升，老婆已取永久居民身份證，無雙倍印花稅及可9成買樓，到時睇下樓市情況再決定是否可達到一生兩宅目標，但2年後本人已50歲，不知是否仍可做擔保人。

 

若樓價標升，政府政策改變，被人炒等因數而與一生兩宅無望，預計5年後可得70萬(double 保險方案)，135萬(債基方案)，連同本金170萬(如沒有虧損)，合共375萬，行保守債基方案(12%年息)，月收入約4萬元，可供退休生活開支。

上述諗法不知是否正確，請諗SIR指點迷津，感激不盡。

 

謝謝諗SIR！

窮中年，盼指點迷津

 

answer:

2.59的借貸力算乘只適用45歲以下人仕、令佢計到原本勉強既數更加勉強。仲有讀者尚欠銀行87萬、這亦要從借貸力扣減。太太今時買樓要比15%買家印花稅(留意唔係佢在意的雙倍印花稅)、基本上未成為永久性香港居民前唔使諗買樓。讀者收入其實唔算差、但在48歲儲蓄為零、近半百歲才由起步線重新開始、且看有咩辦法可補救一下。

 

將現有樓房一拆二順手按爆八成、問題在現單名的樓轉比太太、太太今時承受要比15%買家印花稅，究竟有冇方法可以轉比除太太外的另一直隸親屬?(如父母)、這交由讀者自己拆掂。總之今時行一拆二而用老婆個名、會因非永久居民而比多15%。按爆八成後套出172萬自己應無樓係身、假設是讀者將原本間兩房由自己轉比媽媽、咁今時可用自己名八成再買樓上會的、亦利用了六個月內換樓之exception不用付雙倍印花稅。

 

買家印花稅同雙倍印花稅、讀者請搞清。知識確實可改變命運、但唔係你走去讀MBA或中學教個D知識。讀者需為此事重做買樓籌劃、基本上佢來文提的都不能為用。收息101只教若有錢怎去收高息、令個人被動收入大增。而買樓001則指出樓的用法及限制、了解要成功按樓有咩要求。不少人用唔盡間樓就無錢、所以上述兩課程有相輔相成之效。

 

按爆後欠250萬、計及家庭借貸力為5.57mil、讀者仍有300萬借貸力可運用。如購入300萬市值的樓房、付60萬首期單名買樓再加借240萬上會、讀者可以做到。當然擁兩宅後借貸力已用盡、確實有危險。所以退一步可先將172萬用好黎收息、等2年先用自己單名買樓、惟按爆之事不可等、要即做。

 

182萬之部份放double保險要等5年、雖回報有保證、亦不會因年紀而提高保費、可惜5年對讀者而言仍是等不得。幸好今時為行債基方案的適合時機、一年收10%好易做、15-20%年收入需唔難得到。那不妨將182萬當中之100萬行債基方案收息、一年收12-15萬、扣埋新增按揭供款172/259*10000 = $6600仍每月可儲多4000-6000，加上一旦按揭供完、手上就多百幾萬係手、那大家應趁樓價偏高、更是銀行減新造按揭息口既時候盡按。

 

淨低82萬可投放40萬入手double保險、作為5年後買樓之首期、為自己買第二宅的時間訂下底線、5年後大致連本帶利收番80萬、應點都夠首期置第二宅、期望60歲時間兩間樓的按揭供得差唔多、為讀者提供一個較好的生活。48歲由零開始、要富貴相信要神先可幫到手、但要小康仍能靠自己做到。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

–

聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
–

---

※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

---

---

–

內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

－

–