48歲由零開始#1058

 

最近才能有緣看到諗sir文章,獲益良多,不期然與很多人一樣,嘆一聲相逢恨睌。時光不能倒流,只有向前看。正修讀3月份的101收息班,希望打好理財基礎,不像以往盲目投資或投機,結果一敗塗地。時光快逝,本人已48歲(薪金$36500),妻31歲(兼職薪金$6500),她差2年才能取得永久居民身份證,未曾過置業,一名女兒10歲。

 

本人因之與人合份做生意,最後倒閉收場,積蓄差不蝕光了。現我名下只有一自住物業,估值325萬,欠銀行87萬,每月銀行還款$4,400。若按爆8成,可得資金325*0.8-87=172萬,加上儲蓄10萬,共有182萬,無其他負債。想將有關資金做合適分配,部署退休。

兩夫妻合共借貨力為36500 + 6500  / 10,000 *0.5 * 2.59 = 5.57

 

一生兩宅

在屯門再買入3房單位自住,樓價400萬以內,以老婆名9成上會(我做擔保人),預計總使費為70萬,借銀行360萬。

若實行此方案,轉按金額會減至5成,以便把原有物業出租,即可按出162萬,扣除欠銀行87萬,可得現金約75萬,扣去70萬首期,只餘5萬元。

 

家庭每月基本開支$28 , 000。

2層樓供樓共 : $22,940

預計租金收入 : $9,000

預計買樓後家庭收支

43, 000 + 9,000 – 22,940 – 28000 = $1060

 

按上所計,知道現時要再買樓實是非常勉強,亦不知非永久香港居民可否做到9成樓按,此外,計過即使買屯門2房單位亦相差是非常勉強,不知我的想法有沒有錯?

 

若按爆8成,共有170萬資金(172+10(儲蓄)-12(應急現金),35萬投放於5年double保險,預計5年後可得70萬,由於本少135萬投放於年息20%的債基方案,年收入約27萬,月收入為$22,500。減去增加的供樓開支約 $6,000,月入增加約1.65萬元。由於供樓開支增加部份,可用儲蓄抵消,因此應可全數儲起債基收入,2年可得54萬。2年人工上升,老婆已取永久居民身份證,無雙倍印花稅及可9成買樓,到時睇下樓市情況再決定是否可達到一生兩宅目標,但2年後本人已50歲,不知是否仍可做擔保人。

 

若樓價標升,政府政策改變,被人炒等因數而與一生兩宅無望,預計5年後可得70萬(double 保險方案),135萬(債基方案),連同本金170萬(如沒有虧損),合共375萬,行保守債基方案(12%年息),月收入約4萬元,可供退休生活開支。

上述諗法不知是否正確,請諗SIR指點迷津,感激不盡。

 

謝謝諗SIR!

窮中年,盼指點迷津

 

answer:

2.59的借貸力算乘只適用45歲以下人仕、令佢計到原本勉強既數更加勉強。仲有讀者尚欠銀行87萬、這亦要從借貸力扣減。太太今時買樓要比15%買家印花稅(留意唔係佢在意的雙倍印花稅)、基本上未成為永久性香港居民前唔使諗買樓。讀者收入其實唔算差、但在48歲儲蓄為零、近半百歲才由起步線重新開始、且看有咩辦法可補救一下。

 

將現有樓房一拆二順手按爆八成、問題在現單名的樓轉比太太、太太今時承受要比15%買家印花稅,究竟有冇方法可以轉比除太太外的另一直隸親屬?(如父母)、這交由讀者自己拆掂。總之今時行一拆二而用老婆個名、會因非永久居民而比多15%。按爆八成後套出172萬自己應無樓係身、假設是讀者將原本間兩房由自己轉比媽媽、咁今時可用自己名八成再買樓上會的、亦利用了六個月內換樓之exception不用付雙倍印花稅。

 

買家印花稅同雙倍印花稅、讀者請搞清。知識確實可改變命運、但唔係你走去讀MBA或中學教個D知識。讀者需為此事重做買樓籌劃、基本上佢來文提的都不能為用。收息101只教若有錢怎去收高息、令個人被動收入大增。而買樓001則指出樓的用法及限制、了解要成功按樓有咩要求。不少人用唔盡間樓就無錢、所以上述兩課程有相輔相成之效。

 

按爆後欠250萬、計及家庭借貸力為5.57mil、讀者仍有300萬借貸力可運用。如購入300萬市值的樓房、付60萬首期單名買樓再加借240萬上會、讀者可以做到。當然擁兩宅後借貸力已用盡、確實有危險。所以退一步可先將172萬用好黎收息、等2年先用自己單名買樓、惟按爆之事不可等、要即做。

 

182萬之部份放double保險要等5年、雖回報有保證、亦不會因年紀而提高保費、可惜5年對讀者而言仍是等不得。幸好今時為行債基方案的適合時機、一年收10%好易做、15-20%年收入需唔難得到。那不妨將182萬當中之100萬行債基方案收息、一年收12-15萬、扣埋新增按揭供款172/259*10000 = $6600仍每月可儲多4000-6000,加上一旦按揭供完、手上就多百幾萬係手、那大家應趁樓價偏高、更是銀行減新造按揭息口既時候盡按。

 

淨低82萬可投放40萬入手double保險、作為5年後買樓之首期、為自己買第二宅的時間訂下底線、5年後大致連本帶利收番80萬、應點都夠首期置第二宅、期望60歲時間兩間樓的按揭供得差唔多、為讀者提供一個較好的生活。48歲由零開始、要富貴相信要神先可幫到手、但要小康仍能靠自己做到。









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