香港人理財大潰敗 #1049

諗SIR,

您好,之前買了你嘅著作，對我等小市民來說，真是獲益良多。

現希望您指教一二。

 

本人夫婦2人，年約45歲，沒有兒女，兩人月入各4萬，住自購物業，4年前以4百萬買入，做了70%、30年按揭，上年加按1.6百萬，用來買了一個90萬車位，加按尚餘50萬存於銀行，2人其他資產約有50萬。

 

我們開始計劃退休，希望有機會可買多一間樓作收租用，以現在的資金狀態，每月供款用$20,000，只有1百萬現金，是否過於免強？以現在加按得來現金再去買樓是否那些幾按CASE？是否高風險行為？或請諗SIR建議其他投資途徑。

希望盡早回覆以解心中困惑，謝謝。

 

answer:

Q: 現在加按得來現金再去買樓是否那些幾按CASE？是否高風險行為？

 

閱畢來文、有感港人對理財知識頗為貧乏、為有意地被人種下些錯概念。先盡綿力對一些借貸概念作解，望收拋磚引玉之效。

「一按」指間樓有first legal charge，即業主抵押住宅予金融機構而獲得貸款。而該機構為第一順位債權人、萬一業主斷供樓房可將抵押品賣走及最早收錢。由於風險比次位債權人低、所以一按承造機構多而獲得的借款為銀行、所收利息亦廉宜、即大家做樓按時得知既年息1-2%啦(息口按2016年初)!

 

「二按」係second legal charge，次位債權人。業主唔還錢佢要等一按收完錢有淨先比二按。風險當然比一按債權人高，所以息口較貴。有些朋友買村屋銀行做一按只能借樓價之50%、不時要問財務機構做二按，將總借貸額提早至樓價70%。例如市值500萬的村屋:

匯豐銀行承造一按: 借五成，即250萬、收2.15%年息

安信信貸承造二按: 借兩成，即100萬、6.0%年息

首期為500-250-100 = 150萬

 

那? 報紙講既「幾按樓」為何事? 例如六按樓、指樓房有六個順位債權人、此情況不常見。首先銀行近乎全不做幾按既樓、財務公司做到三按已好勉強。偶有五按或六按既樓但市面上有此情的不多。講返讀者，佢有一間樓上年做左加按，即讀者問第一債權人將貸款金額加大、而不是什麼「幾按樓」。留意「加按」指根據金管局規限: 自住樓最多可將市值六成借出之條文下、將原本未用盡既借貸額加借出黎。例如市值400萬的屋苑樓:

 

5年前搵匯豐銀行承造一按，借70%(即七成上會)，當年欠銀行280萬

今時假設樓價已升80%，即屋苑樓市值為720萬，那我們可加借最盡至720*60% = 432萬

由於5年間原本欠下的280萬按揭都還了不少本金，假設本金欠210萬

加按金額即為432-210 = 222萬

留意全個借貸都由匯豐銀行借出，所以只做了一按。沒有什麼二按三按之事。至於風險高唔高只關你供款金額事同息高定低事、而唔係睇究竟有幾按。

 

Q:那再買一間樓收租是否勉強?

 

用筆者的2.59常數方程式，我們可計出一對夫婦問銀行借錢借盡究竟係幾多。那如一個人現借金額少於借盡數的60-70%、表示所冒風險不是很高、仍然有位可走

 

讀者夫婦總借貸力 = (40000+40000)/10000*2.59*50% = 10.36MIL，即借盡為1036萬。現借貸不詳，相信讀者對怎評估自己借貸力完全不懂，所以連佢間樓而家市值幾多還剩幾多都冇提供。但留意到4年前中原城市指數約100點，估計讀者當年400萬買的樓今時已升至520萬。今時佢問銀行按樓應借唔過520*60% = 312萬。係借盡都只係用掉借貸力312/1036 = 30.1%之情況下，讀者可以再買樓，而再借銀碼應鎖定在1036*70%-312 = 413萬。換言之睇400-450萬既樓都可以。答案是買多一間絕不勉強、45歲先知呢件事係好遲。讀者亦已為此事付上代價、當然佢個人可當無損失咁看待此事。

 

另，要留意借貸力常數會在年齡>45之後開始下降、本文計到的借貸力會45歲後遂年打折。

 

Q:請諗SIR建議其他投資途徑?

留意有為的建議是不會免費獲得。讀者無兒無女好應早去著好為自己理財。由於人工不俗、好應早靠買樓去購入資產然後讓租客供清按揭。今時夫婦睇哂先百餘萬、距離退休大概只十年八載、情況不敢樂觀。當然媒體同報章都有份將錯誤訊息作傳遞、惟人之分別在於那位能過濾資料及作出正確判斷。擔心很多時在於不明白、而各位要搞清的唔止你份工、怎為保管自己的辛苦錢很需花時明白。讀者今時應先一拆二令再買者只付20%首期、快行動買樓、計好不濫借、搵租客一齊幫手儲、有淨錢投入債基收12-15%年息」、算叫亡羊補牢、先謝提問、大家引以為鑑。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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