買樓儲錢方法#1047

諗sir, 我已修讀買樓001, 現有些想法及計劃想請問你的意見及指點,謝謝

 

背景:

本人31歳,月薪42,000,未曾置業,已借政府學生貸款35萬,2年後畢業,開始需每季大約還$6000。老公30歲,月薪30,000。未曾置業。我倆有現金350k,每月可儲35k-40k。現租住將軍澳500呎,租金$14000,剛滿死約。我們心儀的是德福花園500呎,但暫未夠資金買。我倆都沒有任何投資經驗或知識。

 

母親住馬鞍山市中心私樓,母親名下,2008年160萬買下,現值400萬,欠款30萬。母親還有2年退休。

睇諗sir blog及上課後,明白到即使租樓都要買樓對沖(即使樓價高)做雙租族,及自己還有借貨能力,加上剛滿租約,不想再幫人供樓,故此認真思考後有以下想法及計劃:

 

(1)半年後將儲到60 萬現金,便九成買馬鞍山私樓(400萬),安排媽媽入住。然後放租媽媽名下的私樓作收租,放租應可收租11000, 供14000(我明白馬鞍山不是好的投資location,但因媽媽只會肯住馬鞍山,及對所有投資較保守,亦不會願意加按等等更多effort 的方法),而我和老公繼續租住其他地方.

 

(2)半年後,九成買沙田市中心400萬以下的私樓自住,直至幾年後儲夠cash 可以5成按揭放租。選擇沙田因諗sir講過是好的投資location ,加上本人在沙田長大,較熟區內環境。壞處是400萬在沙田只能買到300呎的屋,實在大細,唔夠住,好屈就

 

(3)甚麼都買,繼續儲錢及租屋多1-2年待樓價跌及資金更充裕才再計劃

 

問題:a)以上那一個計劃最適合我們現在的情況?如用1),將會是負現金樓,正確嗎?b)如果想35歳前一生3宅,可以怎實行?c) 你怎樣評價及比較九龍灣3個屋苑呢?是否德福最好?

謝謝你!被你的blog 而啟發並且開始理財的中女

 

ANSWER:

德福花園樓齡已接近「更年期」、早前筆者亦作過一篇德福同麗港城之比較、其中發現是德福呎價同大市比是跑慢下來。當然由於東九龍商貿區私樓供應少、德福呎價不會大散、惟近日生果報報導、同區屋苑德寶細單位要由400萬「劈」到280先有人承接。原因一是德寶樓齡比德福更「更年」、讀者已在001習得。原因二是德寶近乎全部細單位、在未來幾年係最股負影響的間隔(即建呎在400以下的)。既然「雙租族」概念已深化、不妨為讀者籌劃一下。

 

讀者未夠35、仲有時間等1-2年再買樓。何況今時儲蓄水平已大提升(每月儲35k)、加上家庭借貸力為(42000+30000)/10000*50%*2.59 = 9.3mil。即只要手上有50萬資金、九成上會買入約470萬市值樓房冇問題。要改變係唔應該只選沙田。筆者於堂上曾提及沙田在數據上不俗令樓價跑先、但唔代表18區只得沙田可買。沙田發展成熟、400萬買唔到似樣既單位係正常。讀者30出頭先得35萬儲蓄、太少。此為早年決擇用錢去讀書既後果。讀書未必係錯、但找數事項為「今日買樓買唔到沙田」。

 

租阿媽間樓出去是可取、但新買間樓焗要馬鞍山、判定為此事不能改善持有物業組合的投資質素、加上洗費一大堆、故阿媽間樓唔使諗。買樓爭氣靠自己。那每月儲到的35k應否只放活期? 建議將儲起既錢的10%作ETF投資、而90%投放現金。

 

買香港基金股票回報不成正比

先講不少人每月有錢淨就拎去買股票、或基金。惟一旦你決定將錢投入市場、就難免要面對風險。現時於香港出售的基金同股票所予之回報更是同所冒風險不成正比。打個比喻、當你個軍隊兵力少既時候、是否要全盤將士去打一場仗呢? 小勝大之其一方法是: 打游擊。即不作持久戰、睇好機遇、投入些少兵力hit and run。慢慢逐步累積勝果。

 

儲錢應用打游擊戰術、不要冒然全數投入

同一原理用於投資、讀者每月儲起35000、不妨撥當中15%(約5000元)投入美國的交易所上市買賣基金(ETF)。由於美股可每次買1股、所以沒有每手最少要買幾錢既限制。而另一個好處是、可買升或跌及3倍而為之。當然做得投資、要間唔中留意下市況。惟ETF好處係唔使每日睇住、淨係係「物極必反」入手已有不少投資概念。如在過年前看好中國作中短線(2-4星期)投資。當黃金技術走勢早前看好時追入3X看好黃金ETF亦是好選擇。

 

升幅10大ETF之表現

下圖為升幅最高的10大ETF之表現、見ETF年初至今升得好既可獲超100%回報(第一位2016 年初至今獲141%回報、只兩個月餘)。證實ETF買得好回報不比股票低、亦由於ETF是基金本質、相比上市公司因股東失當、或亂用錢、又或供股而令股東損失之機會少。詳細每隻係咩我地唔詳講啦、開左幾隻比大家睇(RANK 5-8)、詳細於月尾ETF課程再講。由於有3X幫助、每次買中回報不俗、足以彌補「死去士兵」的損失。好似讀者咁每個月撥5000元黎做、一年12次、只要買中2-3次、總42萬組合的回報拉只10-20%絕不為奇、遠比只放銀行收息好。

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咁計之下原本每月儲35000而一年儲到420K既讀者。按上打游擊方法變成保證一年儲到36萬、而淨低回報看12次ETF買成點。此法有兩好處、一是令整個組合之回報有望提升、二是將所儲金額起碼鎖死在某一水平、不會失預算。持之以恆、長投資知識後HIT RATE上升回報極吸引。大家可以將原本淨儲既方法、轉變成呢個打游擊既方案、多有多儲、少錢亦因買幾多都得而不受阻礙。千祈唔好聽人講事事用成副身家或儲到既錢之全部去博。











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