除買樓外應作的收息選擇#1044

諗Sir 你好!

 

本人剛完成買樓001的課程, 獲益良多,並有意報讀下月收息101的課程。本人不善理財,投資的股票回報又強差人意,所以務必重新檢視個人的財務狀況, 找出適合自己的投資計劃,希望諗Sir賜教。

 

本人今年55歲, 為獨身女性, 沒有任何家庭成員。 現時月薪$45,000,擁有一層物業市值 600萬, 尚欠銀行按揭HK$36萬, 5年內還清。

 

資產:

現金及定期:  HK$36萬

股票現值:   HK$75萬

保險/基金:  HK$46萬 (部份於2-3年內到期)

 

每月支出

按揭供款:   HK$6,500

每月支出:   HK$20,000

 

問題:

1.      本人欲再買一個約350萬的單位收租,應怎樣運用現時的借貸力才能得到最大的效益。

2.      而以本人的年齡, 你會否建議再買樓投資?

3.      如不建議買樓投資,應選擇甚麼投資產品才合適。

 

謝謝!

 

ANSWER:

55歲年齡、不建議再買樓投資、買樓借貸力因子按年齡減低。即月薪45K讀者,於40歲時借貸力為45000/10000*50%*2.59 = 5.8mil,但到今時55歲為45000/10000*50%*1.082.59 = 2.4mil。正因為今時舉債買樓不易,所以方向應為加按錢出黎收息、多於再買樓。

借貸人年齡 借貸力常數
40歲或之前 2.59
45歲 1.95
50歲 1.55
55歲 1.08

現單位市值 600萬,原本按盡可借600*60%-36萬= 324萬。惟借貸力降低、加上沒有親人擔保、只能按240 – 36 =204萬。此為讀者最盡能加按數目、加埋每月儲蓄為45000-20000-6500 = $13500、兩者規限了讀者理財能達之處。到此年紀就算搵刑兄弟姊妹擔保都冇用、除非有個細自己十年既細路可以幫手。筆者咁講唔係想不斷比負面訊息讀者、而係想透過此案話比「仲有時間」既讀者聽、你今日唔好好安排財務、到50歲之後先攪、到時攪都攪唔到。正如讀者按盡得200萬、月儲13.5k,到60歲已可計到現金頂盡多200+1.35*60個月 = 281萬,再加埋手上定期現金保險、約156+281 = 437萬已「睇盡」左佢條數。當然437萬唔係少數目、用得恰當每月收息仍可有平淡生活、要先記住既係、收息方法要穩妥、千祈唔可以輸錢。

 

股票應放走,如果到50歲人買股仍冇心得、應棄股利用高波幅去追求高回報之法。當然有些人係認為股票是低波幅、或竟然利用高波幅既股票去收取微薄利息、此等人宜找出將股票風險量化之算乘、再考慮收取回報是否值得冒此大風險。投資本是計算、惟大部份人只在推銷股票。

 

直債入場費貴、房地產又借唔到。可考慮淨低債基方案、double保險同ETF票。

 

債基方案: 由於今時債基價格已下調了3-5%(過去一年計),再入場者加上方案基本上已享有10-15%年利率收息。當然如利用埋2015/10月更新的借貸政策,用最低波幅之債基方案竟然產出最大回報? 究竟關鍵在那裡? 應先在收息101了解債基方案。最後機會報三月班、之後下班再要等1.5-2.0個月。讀者手上股票加現金有100萬、加上新按的204萬、共304萬投20%收益之債基方案、月收$50600。我們用EXCEL計出何來20.54%之收益及於下圖展示。

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double保險: 此方案仍是每年15-20%回報、同債基方案之別在於佢保本、但鎖死5年。讀者年長、可投資部份資金在此、或將上方的304萬撥出60萬投卡此。

 

最後是ETF,可留意筆者早十幾日的文章,已一連5集介紹收息超10%的ETF,要有美股戶口、筆者認為是值得開。畢竟扣埋稅都收超10%一年,波幅比港股少好多!









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