[汪敦敬]租價趨穩 樓市再跌空間減

「小陽春」其實在農曆年前已經提早出現,在2016年1月16至31日與2015年12月同期比較,屯門區我們錄得的二手買賣成交增加了71%,農曆年後出現的小陽春只在租務上,我們錄得的屯門區租務成交在2月15至24日比農曆年之前(1月27至2月6日)是增加了36%,在主流的傳媒、民意或官方導向,也都是一面倒反映「民心向跌」!其實在這氣候之下,如果筆者唱好或者提供正面數據是不識時務或者是吃力不討好的,但我仍然選擇做一個老實的市場證人,享受心安理得的快樂!

 

農曆新年後,有兩大重要的轉變,一是剛性購買力在長期唱淡之後,紛紛進入了租務市場,我們看回屯門區的租盤截稿當日比1月1日的時候是大減了近兩成,這個轉變令到租價由下跌變了回穩,我相信若再減少,租價就會回升,租金若上升,樓價還能下跌嗎?如果會的話,不是有很多4%回報率的投資項目?相信很多人亦不會錯過!其實屯門的二手私樓的放盤量,現在比9月1日的時候,不但沒有因為劈價而令到二手放盤量累積,而且略減了7%!那即是顯示劈價只是一個有限度的階段,但我承認在這段時間,在總樓盤量沒有增加的同時,我們在450萬以下的放盤量卻在增加,那即是說,樓盤在沒有整體增加下,產生了下游的壓力,這個是市場的異象,即是說市場是沒有結構性改變下樓價出現下跌,我會形容是因為心理因素,即是我說的「樓市HALLOWEEN」,但這種下游動力已開始近乎靜止,相信距離谷底不遠了!

 

市場上出現更奇妙的現象就是似乎政府和發展商都「心靈相通」,體會到市場慢活對大家都有利,市場成交少,政府的供應就每年都會有剩餘,而發展商不劈價,只要拖長來賣,改變盈利流程一樣可以賣得完!只是地產代理就成為犧牲品了!

樓市,隱含「不賣的風險」!甚至個別市場有突然一升的條件!










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