[汪敦敬]市區地屯門價、一手樓劈價之始?

中資背景的萬科置業再奪本港樓市麵粉,在深水埗福榮街、營盤街與福華街交界的商住地擊敗另外17個財團,以13.06億元奪得項目!平均地價只是$4249!比同一集團去年7月買入屯門掃管笏的住宅地皮更平,被譽為「市區地屯門價」!


曾幾何時,個別發展商被一些人稱為地產霸權,但梁振英上任特首後並不賣帳,樓花沒有了「發水」及一手住宅物業銷售條例出籠!已改變了發展商的盈利方式!也在兩年間增加了很多發展商的競爭對手!縱使霸權陰霾褪色,發展商能更合理去貢獻社會也好,但政府和發展商的矛盾仍然存在!政府想樓價平,而發展商當然要賺錢!的確,其實這是一場博奕,所謂博奕其實尤如拳擊!變化是互動的!雙方也不會被動,不單只可以閃避、擋駕、而且還可以「還拖」!顯然政府是想發展商走薄利多銷的路線,但是當盈利減薄到一個階段的時候,就變了盈利危機,而普遍欠債低的發展商,除了劈價外,其實還有其他很多方案去選擇!當然亦可以封盤不賣!很多人認為只要繼續積聚供應下去,樓價總會跌!這個是一個錯誤的期望!因如盈利危機出現了,繼續增加供應其實並不容易,有人肯去做蝕本生意嗎?那麼,流標就自然出現增加!市場會調節一切,也即是說買家只可以追求或者期望發展商薄利,想發展商會蝕本或者很多發展商會蝕本,不設實際!


當然,政府亦可以繼續互動!例如減地價及繼續增加競爭對手!減地價就令到發展商有條件去減價,但如此一來,每個買入地的發展商可能都會面對將來政府再減地價,於是,流標一樣會發生!而政府減地價亦不可能無止境減,更加重要的是現時仍然未有足夠的地給政府去製造影響大局的劈地價潮!


想樓價平!大家應該要知道:反對政府開發土地其實是支持著高樓價的現象持續下去。一手劈價談何容易!










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