低薪族加按月賺多兩萬慶元宵#1040

你好,諗sir:

 

今日大年初一,首先祝你財源廣進,心想事成。(筆者按: 回信日剛好是元宵)

本人於上年發現貴blog,心感興奮亦獲益良多。現有一事希望可以獲得諗sir的寶貴意見。

本人與太太現年35歲,皆為公務員,有一個兩歲小朋友。本人月入$26000,太太月入$15000。2011年本人與太太聯名買入已補地價居屋自住,9成按揭,25年期,當時買入價為205萬,現值400萬,尚欠銀行160萬,H+0.7,每月還款$7000左右。本人與太太合共有積蓄約40萬,每月可儲合共約$15000。

 

本人現正煩惱應否現在加按自住樓,問過銀行若獲HKMC批核,可獲8成加按並套出160萬。否則,只可6成加按並套出80萬。本人希望未來可以買多一間樓作收租之用,產生正現金流,長遠達成財務自由。那麼現在應否加按套現作其他投資,例如債券、債基或其他諗sir提議的投資項目,待日後儲到更多子彈再入市買多間呢?還是加按套現後便可以馬上考慮一些細價樓呢?

 

諗sir對本人加按自住樓套現的想法有何意見呢?希望能獲得諗sir的寶貴意見,並期待3月與諗sir在收息課的課堂上見面。謝謝!

 

answer:

香港按證有限公司(HKMC)不會對加按的自住樓批出八成按揭、銀行職員不得其法、當然技巧地說:「如果批到八成是可套出160萬。」讀者好應了解一拆二按爆八成之投巧、及當中省稅又不影響借出銀碼之做法。在一拆二之中應將聯名居屋轉單名、那騰出一個名額在再買第二宅時免付雙倍印花稅、及可借盡槓桿上會。

 

至於應否加按樓房、答案是肯定要的、就當無左較值息的H+0.7%計劃也不借。加按出160萬、為讀者儲107個月(約9年)的金額。如可將呢筆錢先套在手、配合加強版債基方案收息年20%、160萬每年$320,000,即月入為$26,666,扣埋加按$160萬多供的160/259*10000 = $6100仍月賺多26666-6100 = $20500、多過太太每日上班工作份糧。當然如收20%年息留意投資物跌7.5%就觸發margin call,咁若保守些少只收15%息、咁跌幾年先要去補倉呢? 投資物本身屬性為何? 怎去減少所受風險而令自己收息約在15%? 這在收息101會講解債基收10-15%息口之法、了解運作後再step-up至年20%息未遲。

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加息後應收息而不買樓。因讀者本身人工不高、每隔幾年買間樓儲起呢類「打法」不合讀者。應將加按出金額先收息、待樓市跌整再深時用單人名借盡上會入市、有望在40歲前完成兩宅。實力較次者應待時局有變、才領兵出擊佔據更有利的制高點。有能者當然可漠視時局、或創造時局、但讀者顯然唔係呢一類。

 

最後講講按揭計劃之選擇、結語為「低息plan不如罰息短」。由於競爭激烈、唔同銀行提供之計劃所收息口只平/費0.2%或更低。按借300萬而言、一年只爭約$6000息。如有銀行肯縮短罰息期至兩年或低至一年、筆者肯比貴些少(0.2%)而享短一年的罰息期。因早一年完罰息、筆者便可早一年再轉按去享有1%借貸額的現金回贈、即借300萬成$30000。扣埋4000-5000律師費都仲有賺。幾年後按息大加亦問題不大、因無論新plan或舊計劃、香港加息令兩種計劃的供款齊升。留意不要一咪睇利息支出、或30年的總利息支出去衡量邊個plan抵? 因一般按揭都唔會留係呢間銀行供超過3-4年。










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