人地儲錢、佢就儲樓、令人極之酸葡萄的個案#1037

 

諗 Sir 你好,我是你的長期讀者,亦於去年年中至今年第一季分別報讀收息 101/103, ETF, 及買樓 001/003 (有啲未上堂)。先謝謝諗 Sir 在課堂及blog 中的分享,真的受用不少!

 

本人現年 32, 打工早年人工較低,而且要供養家族中長輩,做埋副業,支出收入幾經辛苦達至平衡。一直儲蓄很少直到3 年前因緣際會轉工及升職,人工以倍數增多方開始累積儲蓄。現在手頭資金不多及支出較高,為窮中產一名。資產配置自知唔太理想,最大問題是沒有被動收入,所以懇請諗 Sir 指點執番靚個 portfolio 。跟大部份讀者一樣,短線希望開始產生被動現金流,長線財務自由。

 

背景/ 意願:

  1. 現職中層行政人員,無專業知識,未來 3 年保住份工應無問題,但並如專業人仕般穏妥。萬一失業要找回相若人工亦未有十足把握。
  2. 現租住炮台山一單位(未層買過樓),準備於兩年內結婚。未來太太因數年前領養狗一隻,現不忍遺棄,未來日子太太及狗同住後要搵好租盤較難。
  3. 家族中長輩及父母親住於父親名下位於炮台山之物業中 (已供滿)。
  4. 本人因要幫手照顧年老長輩,希望可於天后/北角/炮台山區居住。
  5. 對資產分配無包袱,唔介意將股票/外幣清倉,做番合適既野。還望諗 Sir 指點。
  6. 投資唔介意承受較高風險,有耐性(e.g. 如選債基唔怕挨價),但不能一舖清袋。
  7. 因本人工作時間較長,要較多時間管理之方法未必可行(如買劏房出租?)。若能產生較大經濟效益,太太亦不介意全職作管理,惟亦其機會成本則為太太原職之收入。

 

收入:

– 基本月薪 95k / mth (扣除工積金約 90k), 每年應會加薪約 4-6%.

– 年終花紅約每年 0.75-1.0 M,應頗為穏定但不 Guarantee (現金/公司股票約 60%/40%)

– 未來太太 27 歲,人工約 18k 一個月。

現在所有收入均有公司糧單證明,亦有報稅。

 

支出:

– 租金 23k / mth

– 保險 4k / mth

– 其他支出 47k / mth – 家中經常性支出較高,極其量能減低至 42k

– 預計每年交稅約 300k,稅後每年儲蓄約 900k

 

本人資產:

– 現金/外幣: HKD 3.0 M

– 股票 : HKD~ 0.8M (近來跌了不少,大致跟HSI 同步)

 

家人名下資產:(家人比較 risk averse 唔太想郁。但如可影響大局則會考慮)

– 炮台山三房住宅,約 7.1 M,已供滿

– 現金: 港/外幣 定期約 4.0 M

 

請教諗 Sir:

  1. 因上文所述情況,比較希望可以自己置業居住,構想有兩個:
  2. (a) 現在用少於一半手頭現金盡借上會 (首次置業盡按9成?)+裝修, 買入 6M 以下較細單位暫住幾年。好處是未來太太(+狗) 可立即搬入,亦可以對沖樓價再上之風險。
  3. (b) 再多儲兩年錢,待儲蓄增多至約 5-6M, 買入稍大單位長住。(結婚後計劃生小朋友)
  4. 本人因要幫手照顧年老長輩,是希望可於炮台山區居住的。但如果真的不是一個好計劃,也可考慮港島其他區份(但要每天來回亦有時間成本)
  5. 借貸能力方面:公司年終花紅(現金及股票)能否計算在內?所有收入均有報稅. 稅局以股票面值打稅。
  6. 可否建議剰餘現金之資產配置?(保險 double / 債基? 配置比率原則為何?)

 

十分感謝。

 

answer:

都係個句: 見文如見人。本文案主為專業人仕,見問題雖長但寫得有條理、行文亦很順暢。三十出頭月入近20萬加上儲蓄有300萬、雖未有樓揸手、但相信已令不少人嘩然。當然低薪打工仔於2009年買間大兩房揸到今日、相信一樣賺到300萬在手! 中原城市指數下跌至今仍有130點、於2009年70點附近買樓者仍享沽樓賺1倍之勢。懂利用時勢就算人工低仍可安排優悠生活。當然一間樓係手千祁唔好亂賣樓、而冇樓在手既讀者應否入市?

 

 

讀者優點在人工高令其借貸力高、好應利用。綜觀而言人工高者好應儲樓理財,每隔幾年買間細比一炮過買大好。原因一是進退有據易掌握、例如四間300萬既樓可以見市高就賣走1-2間、分段獲利。相反同值的1200萬樓、業主只可以選賣定唔賣、無得good一半出黎。至於每次細細注咁買亦利用平均成平法避免摸頂、對讀者而言穩陣就是不敗。另外租客多亦是一個分散風險方法、雖然租客多自己煩、不過其實班人問黎問去都係個幾樣、實行買樓做左收租佬之後、你會發覺困難比想像中少。同意讀者有日儲得15-20間套房、或者要搵個人去打理。當然唔使未來太太出馬、有些細A經紀提供此項服務。獲得一個穩定收入之餘又可認識區內劏房租客、經紀何樂而不為?

 

 

讀者家庭借貸力為(可計埋未婚妻)(95000+18000+1.0mil/12)/10000*50%*2.59 = 25.3mil。公司年終花紅只要有報稅係可計入借貸力之內,當然要比適合文件去證明。我們將其報稱的年終100萬花紅月化在計算方程內。放棄買dream house自住的想法、不妨試做下<雙租族>,筆者發覺有不少好處:

  1. 既然租就一定租靚樓同新樓。對於新人而言價碼25k-30k租金的單位、質素已經好到令不少人艷羨了。
  2. 新樓管理好! 昂貴的管理費由業主支付、差餉唔使自己比
  3. 婚後生活要彼此習慣、買樓「種死」自己係一區不為上策

 

 

當然如看倌是月入三萬的香港人,上述方法不好學習。買間好些少既樓自住再利用後生易借的槓桿、慢慢供樓等銀紙內含值削走可修成正果。但本案讀者算是高的一群、散買舊樓劏完再租出除享高靈活性外、劏房320萬買入一開四再月收$20k租的喜悅、令你明白一間40年洋樓只要自己肯動手去搞、收回租金已等於大半間靚樓既租金。讀者300萬現金可取30萬作買樓首期、點規範報稱自住樓租出之風險在堂上研究。特別裝修預20萬、此一320萬樓房投資的現金流產出效率為[20000-320*90%/259*10000]*12 / 320k+200k = 20%

 

如看倌做過業主只能8成上會、效率降低至[20000-320*80%/259*10000]*12 / 640k+200k = 14.5%

惟此收益仍是傲視同儕吧!

 

 

筆者剛在年初四收回一間房、租客因要更大居住環境所以租工廈! 真係劏房市場之間都有爭客現象。惟因選區及選址有法、所以佢上月通知搬走時隔一星期已租出了…仲可以加租$200/月、更順手加埋電! 收回單位損耗不高、新搬入者更主動清潔唔使筆者煩。惟筆者自己唔會劏工廈套房、住宅同工廈在契約上導致明顯分別。

3

300萬用淨248萬、不妨用150萬收息。今時市場氣氛實在差、惟筆者深信此時才屬投資時。分段買入、選債而棄股、利用ETF投資海外有效分散風險為好方法。150萬每年收息12-15%、每月收15000-18750。留意再用今時個價行債基方案、息口已升至15-18%年息此區間了。原因明白不過: 匯豐個價跌到50蚊樓下、而家買都有8%息啦、咁債基方案個息定升得仲勁! 最後是double保險方案不合讀者、銀紙足應用直債。惟此時趁後生應用樓多於用直債。









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