屋苑打擂台: 銀禧花園 vs 駿景園 – 新鴻基樓完敗予長實篇

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。

文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2015年11月

上述期內總升幅: 銀禧花園 126%, 駿景園  55%

落成日期: 銀禧花園 由長實發展。各幢約於1985年落成。駿景園由新鴻基附屬公司發展,1995-97年陸續入伙。

 

From To 駿景園 銀禧花園
Jan 2015 Latest shown 4.28% 17.10%
Jan 2014 Dec 2014 14.08% 13.33%
Jan 2013 Dec 2013 6.11% 6.25%
Jan 2012 Dec 2012 6.81% 25.74%
Jan 2011 Dec 2011 9.24% 11.93%
Jan 2010 Dec 2010 6.89% 25.20%
Jan 2009 Dec 2009 34.86% 21.21%

 

 

無疑駿景園完敗、亦可告知唔只同銀禧花園比會輸、同全港其他100個有數據的屋苑比都輸緊九成。鐵證經紀「新鴻基樓、港鐵傍屋苑、無得輸」呢句說話有問題。當然,2008年至今都升左55%,惟同全港平均比超100%的情況比下去。

 

原因? 所謂的港鐵站傍,是馬場站。當然步行15MIN可到火炭,惟2008年後御龍山建成後,駿景客路被「真。火炭上蓋」的御龍山盡吸。火炭站傍3個屋苑,銀禧花園打underdog路線、又舊(1985)又細、交通方便性在另外兩盤御龍山及駿景園之間,此特性很合經濟能力較差一群。御龍山新會所最方便又有大開則單位,吸引比得起錢既客。唯獨駿景園兩頭唔到岸,加上95-97入伙累積大量蟹貨業主。而跑馬地的傳統豪宅區實不可用沙田馬場加九肚山旁的駿景園相比。

 

此情況同深井的浪翠園相似,同時樓市高峰開賣的新鴻基樓、跌起上黎比長實樓仲差。原因不外乎地點及開則才是業主們的優先選擇,至於過去10宗成交的平均實用呎價:

 

至2016/2月初

御龍山: $13834

銀禧花園: $10703

駿景園: $11900

 

亦顯示了駿景園都係「兩頭唔到岸」,業主們買得900呎以上單位都唔會介意比多10%買御龍山。故駿景園在成交上亦同時稀疏。

 

最佳換樓時機:

比較(銀禧花園/駿景園)。此比率在0.54-0.98之間上落

當數值逼近0.98,為銀禧花園換做駿景園的好時機。

當值逼近0.54,為賣駿景園買銀禧花園時機。

今時數值為0.62,平均為0.71,銀禧花園升幅太高,惟筆者不建議換入駿景園,可有附近沙田/馬鞍山搵其他盤換。因駿景園確實有些負面因素、令其呎價升幅同全香港100個有數據的屋苑比都大落後。

圖表二

 

那邊的樓較好炒?

圖表三為back-test,假設在2008年後每星期有一對買家同時入手兩屋苑( 新都城及德福花園),那邊買家持有至今的升幅較距大?

結果為2008年至今,銀禧花園買家在389次中一面倒發生366次比 駿景園 高之升幅、而相反 駿景園 買家贏有22次。銀禧花園較好炒。

圖表三

Total Periods = 389
駿景園 > 銀禧花園 22
6%
駿景園 < 銀禧花園 366
94%
駿景園 = 銀禧花園 1
0%
Math Check = 389








 


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