結婚前必須了解的理財方向#1025

諗sir 你好，剛剛上了batch27的收息班，獲益良多, 大開眼界,希望你能指點一下 ，讓我能在年輕時有個正確投資方向，少走冤枉路，實在是感激萬分

資料：

本人27歲，是政府醫院醫生，月入74k，每月儲錢5萬，人工七月後將會加至80k

借貸力有958萬

未曾買過物業,現時沒有負債

股票 ( 盈富基金& 匯豐) 合共300k

現金  港幣 586k

基金 現值港元52k

現時與家人自住火炭御龍山三房單位，市值約1000萬。於2008年由媽媽與家姐聯名600萬買入，尚欠供款300萬，月供$12000

媽媽有現金 300萬，另有兩套房

套房1： 於2001年與舅父50/50聯名以133萬買入，建900呎，已供滿， 現每月每人收租$5830

套房2：於2012年與姨姨50/50聯名以182萬買入，建384呎，實375呎，尚欠供款60萬～月供$9000，現每月每人收租$5500

家姐月入$25000

她快將結婚，姐夫有一間大角咀舊樓於2008以138萬單名買入，實551呎，尚欠供款40萬，月供$5000

有感一間樓只我與媽媽同住、有點浪費。計劃：

1. 火炭自住樓轉媽媽單名，

再用姐姐單名買入兩房單位自住，或再買套房租出，然後與姐夫租屋住

2.同時姐夫物業出租,補貼租金支出

2. 媽媽300萬現金投入債基或保險方案收息

3. 火炭自住樓租出或賣出,然後租金補貼我和媽媽再租樓住， 還是加按用mortgage link套現等待樓市下跌？

4.我明白應該趁年輕盡量用借貸去買樓以產生現金流，但我應該甚麼時候入市？買哪類型樓宇？

謝謝

年輕心急人上

ANSWER:

閱畢讀者提交個案，幾個注意點:

1.媽媽可能是本身借貸力不足，已懂得運用舅父同阿姨既借貸力，於「佢出錢人地幫手借錢」既方法、成功為自己買入兩間樓收租共$23000，看倌可留意親戚有邊個借貸力未用盡又可「合作」一下。

2.閱畢本網免費文章應已知每人持一間樓再借盡為當今政策下最好安排。若用003一拆二之法將御龍山轉做媽媽單名，可加按至六成套有1000*60%-300 = 300萬，可是媽媽再「接收」樓要比雙倍印花稅，若跟市值去轉名稅金高至30萬。假使壓低轉名價例如賣價為只100萬將御龍山由聯轉單名，咁會做唔到加按。那究竟一拆二時只可將樓打幾折去轉名，既省稅又可免被稅局活捉重訂市值?這經驗在買樓003再分享。

3.延續上點，姐姐如拆佢自己個名出黎，好處為買樓可八成上會、但稅金30萬不知由誰支付。加上八成上會借貸仍受420萬借額所限，那付出30萬稅金，好處為買600萬或以下市值的樓房時，首期可比少20%，即120萬。而此事代價為實付30萬稅金。聽落不太吸引。所以聯名買御龍山是做錯、但現時要改正代價太高。不建議拆名出黎而姐姐再購入物業要按逐單位市值付雙倍印花稅。

4.現時可作，係將御龍山就咁加按，已能套1000*60% – 300 = 300萬。大幅令母親現金水平提升至600萬。加按時同意用mortgage-link plan，即是銀行除用現利率(假設是年2.15%)提供借貸600萬予讀者外、更提供多個活期戶口，存款息率同時為2.15%，最多可存600萬借走金額之一半(即300萬)。mortgage-link戶口好處是變相免除一半利息支出。令業主加按後可將資金慢慢投入投資

展望將來，2016-2017實在有良好的低位入市，政治因素強勁地主導大市。未來2-3年樓市走勢令不時有一瞬即逝的低位出現、大家宜努力一點睇樓實習準備。美國大選、中國貨幣改革、內地權鬥、歐洲本身有分裂問題、刻意壓抑油價去抵制俄羅斯。你問筆者，如果我半倉股票，會即減至10%持倉或全清倉、用債或保本的投資為上。當然有資金者用娛樂心態買下股票、未為不可。

有讀者昨晚收息101(DV27)下課後問可唔可以將300萬投入double保險方案，預期5年後收回600萬? 數字上可行、但由於300萬資金投入亦即要購入面值約達3300萬的保單，此金額保險公司將要求買入者出示收入證明如稅單。如月入少於十萬港幣相信不會獲批。要留意保險係唔可以無限買的、保險公司擔心有人在自殺前大量買入保險、有意地令自己死後令家人獲得億計賠償。要知道拆單分幾張去買仍是不可，不如實申報所持保單令公司有藉口「踢保」。當然如是一般人幾萬人工買幾百萬港幣面額既保單，同意是唔需要知咁多。

建議讀者由自己做起，將300K轉做直債，若想更低交易成本可問媽媽借多70萬共用100萬行債基方案，等媽媽知道除買樓收租外有其他的收息選擇。債基合讀者，後生宜選無年期而較高息的、先投入100萬或更少、收息半年，看派息合符目標才加碼至200或更至300萬。每100萬收息約月$10000-12000

至於長遠讀者應靠買樓部署理財，因讀者格局是借錢容易、借貸力強。年紀28歲已有近1000萬借貸力。由於今時樓市正歷中期調整、應趁未來六個月了解什麼區份的呎價會跑先、及睇樓有咩要留意? 點避免入手漏水樓? 或唔齊契既樓。做好準備在年中才出發。亦可將30-50萬買入DOUBLE保險，先體驗可5年內每年超15%保證及保本回報之威力。由於28歲仲有時間可去學習、加上收入能力亦高。係30歲前了解好有咩投資物係真幫到佢、及緊記儲樓為主、債基保險為輔、朝此方向行不難在40歲時做個安樂既醫生。收息101已助他免花時間行錯了路。第時得閒幫私院巡下房、加埋自己幾間樓收租、已夠用夠洗。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

第一堂: 直債基本網課(1小時)

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第二堂 (三小時)

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**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)

【我要報名 網上填表】

 

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費　用：$2,000
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入  課程】

【我要報名 YUS41U： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面

– 教曉揀新股

– 判價看陰陽

– 盤路齊拆解

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
course code：「YUJS38」

 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統，適合忙碌中產）
4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）

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另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
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其他優惠
. 沒有
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查　詢： E-Mail → [email protected]】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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