屋苑打擂台: 河畔花園 vs 沙田第一城

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。

文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2015年11月

上述期內總升幅: 沙田第一城 165%,河畔花園 264%

落成日期: 沙田第一城1981-1987 (52幢樓,幾個大發展商聯合發展),河畔花園 1984 by 恆基

 

From To 沙田第一城 河畔花園
Jan 2015 Latest shown 11.03% 11.86%
Jan 2014 Dec 2014 23.07% 17.94%
Jan 2013 Dec 2013 7.49% -1.05%
Jan 2012 Dec 2012 43.27% 35.27%
Jan 2011 Dec 2011 7.91% 10.13%
Jan 2010 Dec 2010 21.76% 24.54%
Jan 2009 Dec 2009 26.97% 39.99%

表一


今次筆者堅未能完全解釋河畔花園大幅跑贏第一城之原因。雖河畔近市中心少少但第一城住客多令交通配套不致輸蝕。兩者在7年之升幅差距達100%(165% vs 264%)。原因之一相信係河畔共只有約1500單位,遠較第一城之10500個為少。單位少令成交易少,易出現偶爾高價搶單位之象。同時亦說明了如你是年青人首次置業想穩打穩紮,入手大型屋苑可不致令自己對樓市大落後,壞處為失去「執到好野」、或間中越升越有之機會。年度變幅:

 

另河畔花園主兩房開則,加上租金銀碼比第一城低,一口租價講500蚊對河畔已算一種升幅,同一情況發生在第一城不見能推高租值、從而推高樓價。但點都好,兩個屋苑之價格相對不少屋苑已升得好。在未來幾年相信河畔會因細價樓減價潮影響較大,少心過份的升幅令屋苑在高位大調。

 

係2013年之後第一城已持續跑羸河畔、不可不察。

 

最佳換樓時機:

比較(河畔花園/第一城)。此比率在0.65-1.1之間上落

當數值逼近1.1,為河畔花園換做第一城的好時機。

當值逼近0.65,為賣第一城買河畔花園時機。

而2008年至今平均為0.88,今時數值為0.97,數字上同筆者所想一樣、河畔已估值太高。長期不同高企。

 

 

未命名

圖表二

那邊的樓較好炒?

圖表三為back-test,假設在2008年後每星期有一對買家同時入手兩屋苑( 河畔花園及第一城),那邊買家持有至今的升幅較距大?

結果為2008年至今,河畔花園買家在389次中一面倒發生364次比第一城高之升幅、而相反第一城買家贏只有24次。

 

 

圖表三

Total Periods = 389
沙田第一城 > 河畔花園 24
沙田第一城 < 河畔花園 364
沙田第一城 = 河畔花園 1
Math Check = 389

 

補充說明: 雖累積升幅(由2008年始)是河畔較高、但已有實在數據河畔已在2012年始轉弱,訊號鮮明。










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