四十歲人四範收入、老來有錢安心安身 #1024

 

 

諗SIR 你好:

 

本人今年41,單身女子,現時扣除強積金每月收入約$55K。暫時每月淨儲約$20K。

本人在09年以$3.9Mil 買入九龍中型單位作投資用,現市值約$800萬,尚欠 $2mil,2040年到期,現時月供約$7500。現放租$20000。

後於12年約$2.7Mil 再買入一港島小型單位作投資,現市值約$400萬,尚欠$1.8mil, 2048年到期,現時月供約$6000。現放租$11000。

手持現金約 $700K,另穩定收息股票約$100K。

現時與父母同住,想於兩年內搬出自住,亦十分希望於50歲前財務自由,現在才部署會否太遲呢?

我應該收返其中一層樓自住,定係趁樓市下調來買入第三層單位,以達一生三宅退休的目標呢?

定係用手頭的現金作高息回報投資?

本人超級迷惘,只想老來有錢安心安身,因為無買醫療保險。

我而家應該如何是好呢?

請求諗SIR多多指教。

 

迷惘單身女

 

answer:

讀者個人而言收入不俗,惟因無成立家庭借貸力只和一般夫婦合計相約、但醫療及養老洗費卻比其他老人更龐大。雖讀者的親友仍可照料,但先假設未來有請工人之洗費、及要有錢淨比姪仔先有人打點之實際想法。今時中年人多有兄弟姊妹就當唔結婚仍可望姪仔睇兩眼,惟獨生小朋友增加更不成婚令社會將來面對更大問題。

 

對於極需安全感既人、買樓同保險仍是最可信賴的兩大支柱。至於直債有到期保本之特性、而債基雖不保本、但仍是由直債構造,可信性比股票好但比純直債差。ETF其實是一個container,風險高少視乎入面裝咩野。至於買股票作投資儲備、除非想跌盪式退休否則仍是不建議。

 

讀者總借貸力為55000/10000*2.59*50% = 7.12mil,按揭借了3.8mil,即已用借貸力3.8/7.12 = 53%

在旺市只應將借貸力運用少於50-60%,本案讀者現已借銀碼為適合。可是基於兩原因、應再用些少借貸力令自己現金水平提高、要將九龍中型單位加按。

 

原因1: 九龍單位只加按至50%,即套800*50% – 200 = 200萬。至此水平就當樓市距高位跌50%仍未見負資產,不會將讀者置於過份借貸的水平。留意「過份借貸」為不少人輸到返唔到身之原因,而唔係買錯投資物。投資首要是決定投資金額、而不是大多數人思考的「選咩投資物」。此為筆者從事銀行工作後的感言。

 

原因2: 讀者可趁加按九龍中型單位時順便將該樓的用途轉作投資用途(轉用途條件是不可加按超五成,所以在原因1只叫讀者套至50%),這樣該單位的租約可在下次再買樓時出示作收入證明,在假設租值為$20000/月之下,借貸力升至(55000+20000*70%)/10000*2.59*50% =8.93mil。為日後買第三宅作好部署。

 

加按後手上資金為700k+100k+2.0mil = 2.8mil。未用借貸力為8.93 – 4.0 – 1.8 = 3.13mil,為再買下間樓訂下良好條件。不應搬走應和父母同住,手上籌碼未容許佢咁做,起碼等到月正現金流等同現時月入之70%先(何況佢到而家都仲未買醫療保險,可以係因身體狀況未能成功受保)。現時正現金流只(20000-7500)+(11000-6000) = 17500,只達目標之 17500/55000*70% = 45%

 

若想感覺爽一點,用正現金流為$55000做目標吧,即等同人工。更安心安身。

 

將280萬當中40萬投入double保險收息,5年後趁借貸力減退前再完成第三宅,到時40萬double令自己有80萬係手、比20-30%首期上會即可。當然要望政府按揭政策返回2009年的鬆水平,自住樓起碼可比三成首期就可上會(而家要四成)。另外200萬做債基,冇年期,年收12-15%,即讀者每月即得$20000-22000正現金流,每月收入既source有樓兩間、人工一份、債基一份、共37500。咁去做個心定好多!









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