賣廢紙40男、3萬儲蓄2個細路、點1簽翻盤?#1018

諗sir你好:

小弟現年39(其實下個月就40…唏噓),已婚,育有兩子(5及2歲).

好後悔呢個月先睇到諗sir個網,由於資金未能騰空,原諒只先報收息101一班。

 

2008年買入九龍兩房居屋,今日升到550萬,按揭還淨94萬月供7千,問過房署我屋苑只需補少少地價(約50萬)就可轉私人市場樓。可惜我手上只有股票3萬、而存款有4萬(對! 你無睇錯,是HKD40000)。只得於我一個月月入(都係4萬),愧對父母….

 

由於支出龐大,放工前後我有拎舊報紙去回收、星期日去MARKET擺檔、不定時參加問卷調查、在網上做問卷等。每個月執多八百蚊約,唉…..

 

老婆係公務員,月入3萬。佢負責子女教育使費、家庭工人姐姐薪金、家居買餸錢等,另她尚要俾家用外家, 及償還私人貸款(過往多年替外家買嘢, 簽咭找數而累積的咭數約十多萬, 將咭數轉為私人貸款, 每月還萬多元), 基本上她每月僅能收支平衡, 所以只能得我一個儲錢.

 

回望以往種種原因, 如結婚、生小朋友(兩個都係私家醫院生)等, 每次一儲到錢,都很快被一舖清袋…..好似2013年頭,我細仔出世, 當時所餘儲蓄(約8萬)亦被清袋用黎找數。儲蓄又回復零。….. 儲蓄reset重新儲錢出發…..

 

我既人生是否就此完蛋? 不斷3年又3年,永遠儲蓄被清袋呢?

期望諗Sir可指點一下小弟, 教教小弟該如何部署……我只係想口袋有些少錢,唔使記住幾時去賣報紙
ANSWER:

 

看畢讀者個案、確實非常唏噓。人在30-40歲實在好多錢洗,各位於20年時未儲到錢既年輕人,切勿認為婚後兩人儲錢一定比之前容易。父母衰老、迎接小朋友、都可打亂個人財務部署,有此案讀者為證。

 

讀者「命格」應屬儲唔到錢。又或者咁講、佢咁認真連賣廢紙都做埋,10年來仍然只儲淨幾萬蚊,那可較客觀地說佢生活環境很難令佢有錢淨。既然如此、一定要黎個大改變。可惜手上無邊張靚牌、而佢都應有感賣居屋可算是唯一途征,這點筆者都同意。若看倌有參考筆者之前那1017個個案,應知筆者很少建議一房業主將手上間樓都賣埋,但此況有例外,就係如你賣樓所得能相若十年儲蓄,不妨賣樓一博。畢竟十年必見香港樓市至少一個中期循環低點,即等唔到2003年個低低位、起碼有個2008年深28%的跌幅比你再買番間樓。而此法對於50歲的一樓樓主未合適,只宜有時間有借貸力的四十來者。

 

一般居屋的補價因子由50-70%而異、可幸讀者的應屬20-30%那批,好像大埔廣場那些。補價後居屋即可自由加按或賣走,同私樓一樣。居屋補價前不可低息加按,固筆者不建議大家買居屋,往後加按被縛手縛腳、投資價值又比私樓低。當然如能力不及私樓,或比起夾硬買個一房私樓,那入手居屋仍是可取的。

 

補價既錢可能要老婆問私人貸款做。買樓前不建議做私貸、但讀者賣樓前借私貸又是另一回事。現時稅貸借額不只兩倍稅款、可高達8-20倍人工,變相又係掛稅貸名義做私貸生意。基本上又係搵個藉口減些少價年尾叫人借錢。補價後賣樓得550萬,減94按揭及50萬私貸,淨得400萬。應多謝梁生,谷到個樓市畸形人人死揸唔放先有咁大筆錢送到讀者手上、今日唔要下年可以無左。

 

400萬將當中90萬作首期再買私樓、八成上會,budget應可負擔450萬的樓房。可趁今時樓市回調選買新界大兩房或三房,450萬應勉強有選擇。九龍搬入新界,雖住遠左但屋大左,方便工人及兩個小朋友,生活質素有改善。450萬樓借360萬供約13000一個月,比起原本只供七千今日要比多6千,咁多出d錢邊度黎?

 

收息可補貼按揭多了的供款。讀者比首期裝修後仲有約280萬淨,可將一半買債基收息。由於本身儲蓄力薄弱,投資亦只可選更低波幅的債基、行方案後獲得8-10%的年息。140萬投資收息月$10000-11600。淨低一半140萬,40萬投資double保險方案,5年後double幫自己45歲之齡有80萬作首期再買樓收租、由賣廢紙成功upgrade做收租佬。至於最後100萬可安排mortgage-link戶口,收等同按揭之息口的活期息抵銷利息支出。萬一樓價下跌亦可用此資金補差價。能抵受40%樓價跌幅。再跌即可連債基都放埋。惟按2003年公務員借款人根本唔會被call-loan,打工仔亦唔會。

 

當然如進取一點行15%年息之債基加ETF收9%息,混合後息為12%一年而風險明顯分散。因所介紹的ETF其一是行期權在美國用科網類收息。在投資類別、板塊、地域市場都有別於不少債基。成功分散風險。月收入即提升至15000-20000/月。大大改善爸爸財務情況!

 












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