屋苑打擂台: 美孚新村 vs 麗港城

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。

文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

 

鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2015年11月

上述期內總升幅: 美孚新村98%,麗港城114%

落成日期: 美孚新村1968-1978不等,麗港城 1990

From To 美孚新村 麗港城
Jan 2015 Latest shown 1.67% 3.40%
Jan 2014 Dec 2014 12.23% 11.39%
Jan 2013 Dec 2013 22.45% 4.63%
Jan 2012 Dec 2012 3.82% 21.15%
Jan 2011 Dec 2011 19.34% 12.41%
Jan 2010 Dec 2010 24.40% 17.92%
Jan 2009 Dec 2009 28.35% 25.94%

年度變幅:

今次選取麗港城,因早幾年試問該屋苑業主,大部份都會講佢間樓大落後。惟2012年麗港城大爆發,原因估計是觀塘海濱區發展成熟,麗港城作為唯一海濱區的屋苑,租盤需求殷切,這是該屋苑獨有的新賣點。

另外美孚新村樓價先行,在2009至2011三年跑贏不少屋苑,但在2012年新按揭政策九成上會都只借420萬出台後,美孚價已升首期需求大,令落後屋苑有利追呎價。留意若其他屋苑樓齡比美孚新村更舊的,呎價走勢會比美孚新村更差。原因為美孚新村是銀行共認知名屋苑,就當間樓是1968出品,按揭在年前照可借足30年,這是其他同齡樓不能的。不過由於新村年齡至2015已年近50,亦考慮到按揭拉唔盡30年之因素。往後呎價相信最多只能跟從大市,不會跑贏。

 

最佳換樓時機:

比較(麗港城/美孚新村)。此比率在0.95-1.29之間上落

當數值逼近1.29,為麗港城換做美孚新村的好時機。

當值逼近0.95,為賣美孚新村買麗港城時機。

而2008年至今平均為1.08,今時數值為1.09,兩者平手,于不存在放那屋苑換另一個較好之建議。

 

未命名

圖表二

 

 

那邊的樓較好炒?

圖表為back-test,假設在2008年後每星期有一對買家同時入手兩屋苑( 美孚新村及麗港城),那邊買家持有至今的升幅較距大?

結果為2008年至今,美孚新村買家在389次中發生162次比麗港城高之升幅、而相反麗港城買家贏有226次。

圖表三

美孚新村 > 麗港城 162
42%
美孚新村 < 麗港城 226
58%
美孚新村 = 麗港城 1
0%
Math Check = 389

補充說明: 雖升幅(2008-2011)美孚新村較高,但麗港城到2015年的累升幅已超美孚新村。加上美孚新村將受老樓齡而做不足按揭影響。在九龍東發展下,麗港城看俏,雖是長實樓。









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