屋苑打擂台: 美孚新村 vs 麗港城

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較，每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機，及短於5年的投資期買那者為優勝。

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文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

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鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2015年11月

上述期內總升幅: 美孚新村98%，麗港城114%

落成日期: 美孚新村1968-1978不等，麗港城 1990

From	To	美孚新村	麗港城
Jan 2015	Latest shown	1.67%	3.40%
Jan 2014	Dec 2014	12.23%	11.39%
Jan 2013	Dec 2013	22.45%	4.63%
Jan 2012	Dec 2012	3.82%	21.15%
Jan 2011	Dec 2011	19.34%	12.41%
Jan 2010	Dec 2010	24.40%	17.92%
Jan 2009	Dec 2009	28.35%	25.94%

年度變幅:

今次選取麗港城，因早幾年試問該屋苑業主，大部份都會講佢間樓大落後。惟2012年麗港城大爆發，原因估計是觀塘海濱區發展成熟，麗港城作為唯一海濱區的屋苑，租盤需求殷切，這是該屋苑獨有的新賣點。

另外美孚新村樓價先行，在2009至2011三年跑贏不少屋苑，但在2012年新按揭政策九成上會都只借420萬出台後，美孚價已升首期需求大，令落後屋苑有利追呎價。留意若其他屋苑樓齡比美孚新村更舊的，呎價走勢會比美孚新村更差。原因為美孚新村是銀行共認知名屋苑，就當間樓是1968出品，按揭在年前照可借足30年，這是其他同齡樓不能的。不過由於新村年齡至2015已年近50，亦考慮到按揭拉唔盡30年之因素。往後呎價相信最多只能跟從大市，不會跑贏。

 

最佳換樓時機:

比較(麗港城/美孚新村)。此比率在0.95-1.29之間上落

當數值逼近1.29，為麗港城換做美孚新村的好時機。

當值逼近0.95，為賣美孚新村買麗港城時機。

而2008年至今平均為1.08，今時數值為1.09，兩者平手，于不存在放那屋苑換另一個較好之建議。

 

圖表二

 

 

那邊的樓較好炒?

圖表為back-test，假設在2008年後每星期有一對買家同時入手兩屋苑( 美孚新村及麗港城)，那邊買家持有至今的升幅較距大?

結果為2008年至今，美孚新村買家在389次中發生162次比麗港城高之升幅、而相反麗港城買家贏有226次。

圖表三

美孚新村	>	麗港城	162
			42%
美孚新村	<	麗港城	226
			58%
美孚新村	=	麗港城	1
			0%
Math Check =			389

補充說明: 雖升幅(2008-2011)美孚新村較高，但麗港城到2015年的累升幅已超美孚新村。加上美孚新村將受老樓齡而做不足按揭影響。在九龍東發展下，麗港城看俏，雖是長實樓。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
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now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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