隨時辭職不求人#1017

諗SIR,你好!

首先在你百忙之中,阻誤你寶貴的時間,

如果有可能回應本人的擔憂事情,實在非常感激

本人正在一處於一個以下現況

Age 34(夫婦一樣)

家庭收入$65000/月(2015)

家用$12000/月(總支出)

行業:製造業(衣服類)(夫婦一樣行業,不同的外籍公司,都是打工的)全球都有業務。

有一個BB(幾個月大)

現金20萬,不多現金,因為之前每年都回一些給銀行

2010 年尾買入一個荃灣單位,$223萬,27年樓,H按有封頂(P+0.5),現供0.92厘。($4700/月)($700係息),有75萬未供完。實431呎,中層,因為坐向關係是屋苑中比較質素高之單位.

現況

因為BB要方便外婆照顧,搬了去另一地區租樓$10000/月,

荃灣單位放租$13000/月.

打算過幾年後(3-5年後),搬回荃灣(工人/奶奶照顧)

有以下意向

  1.     應該盡快供斷荃灣單位 (估計3年可供完)(到時歲數37)
  2.     不供斷荃灣單位,改儲蓄(估計3年有60~70萬)

因為經濟不景。(但現是我們兩夫婦的公司是相對安全/穩定)

希望到時可以換樓,希望是新一些樓齡/大一些單位

到時接近40歲,怕借款困難。。。

當然有很多其他顧慮,請問可否指點迷津。

感激張先生上

 

ANSWER:

呢個係筆者2015年作答的最後個案,聽日(31號)半日市,所以筆者好「孤寒」,只答「半個」。回望2015,社會上的風氣不佳,盡是憎人富貴厭人窮,社會上缺乏亙信,係咁既情況,最好做法係搵多個錢比自己,比自己多個選擇。筆者一向少對後市作評論,頂多係雜誌俾面訪問我,筆者為求「交功課」順應答一答。要知世事無常、後事不能推斷,只能把握今日時光,為他日多準備幾條後路。

讀者主要問應否供滿間樓定係將錢儲起佢? 其實兩者都不建議。應作是反向將荃灣樓趁高加按,2010年買既223萬樓、今日相信點都值380萬,將其按爆八成套出380*80% – 75 = 228萬,讀者現金水平即作提高。有現金,即可買資產為自己產出收入。唔加按,供滿自己間樓只令自己手持一隻唔生蛋既雞。

 

當然讀者擔心借到八成,萬一成為負資產會點? 那佢好應問問成堆2003年成為負資產既人,到今時的光景如何? 如果你係打工,月入亦只屬港幣5位數水平,好應花時間了解投資為自己產出第二、第三個收入來源。很多學生圴起步點都在開懂點運用自己第一間樓。好多人壓力大又唔敢辭職,搞到精神科咁風光,主因不過打工仔收入多只一個。一旦你的收入來源拓展至ETF、收租、債券、打工都有,那又使乜咁驚比人炒呀?

而老細保證打工無發達,這亦屬正常的。假設通賬為4%(根據香港CPI在過去兩年約在4%數目),好似讀者咁月入65000而儲到當中50%一個月,25年所儲銀紙只為32500*25年*12個月 = 975萬。計埋通賬,到55歲呢975萬的購買力只等同今日的37.6%。即退休時揸住相等於今日(975*37.6% = 366萬,)的購買力。

另外如有睇下筆者的著作<樓換樓>,亦唔會問應否供斷既問題。要知樓從來升得慢,要將樓呢項投資物發揮得淋漓盡致,最緊要問銀行借錢。至於近40歲是否借錢困難,我們可以計出來。昨日的個案吸引了不少瀏覽量,半日已有超3000瀏覽人次。相信其一原因是技術含量較高。例如借貸力在幾多歲見頂? 一個人的工資可借多少金額? 或昨日談過的用阿爸名買居屋可做到幾成按揭? 最多可按幾長?應該買左樓先定做左擔保先? 做左擔保人再買一間樓係咪可做最多8成?

這些問題能答的已在BLOG中展示,未能答的在買樓001面授。希望2016年,同學課後能有更多啟發。有如昨日個案同學想到兩間樓成就十間套房每隔3日收至少4000蚊租。或再早一日同學用債基收10-15%年息再加ETF去有分散風險,亦屬可參詳做法。只留銀紙係手,等於認同不時暗手被政府徵稅。











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